株式会社 ホーセイ土地
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2021年03月04日
公開中ブログ

サブリース契約はメリットばかりなのでしょうか?デメリットについて理解していますか?

皆様お元気でお過ごしでしょうか?

不動産シーズンに突入しておりますが、私は1週間前位から花粉症に悩まされています。

薬を飲みながら残り1ヶ月の不動産シーズンを乗り越えていきたいと思います!

さて、話は変わりますが、皆様はサブリース契約をご存知でしょうか?

大手アパートメーカーや不動産会社などでも行われています。

サブリース契約とはどんな契約なのでしょうか?メリット・デメリットは?

サブリース契約とは?

サブリース契約とは、不動産会社が貸主様から賃貸物件を一括で借り上げ、

貸主様の承諾を得て、不動産会社が第3者に転貸するシステムです。

サブリース契約を締結することで貸主様は空室リスクを回避することができ、

毎月安定した賃料収入を得ることができます。

また、家賃保障だけでなく、管理業務を委託することで効率的に専門的な賃貸管理を

行うことができ、未納賃料などの回収など負担を軽減することもできます。

サブリース契約はメリットばかりなのでしょうか?

さて、サブリース契約は貸主様にとって空室があっても安定した家賃が毎月入ってくる

という最大のメリットがありますが、本当にメリットばかりなのでしょうか。

結論からいうと私は「NO」だと考えています。

インターネットなどにも色々とサブリース契約のメリット・デメリットが書いて

ありますが、不動産業界で長く働いてきた経験からご説明させて頂きます。

まずは、サブリース契約でよく耳にするメリットを箇条書きでご紹介します。

・安定した家賃収入

・管理業務の軽減

・原状回復費用の軽減

・相続税対策

などなど。有名なメリットはこんな感じでしょうか。

これだけ聞くとサブリース契約ってサイコー!!と思ってしまうかもしれません。

 

しかし!!実際にサブリース契約を締結している貸主様はリスクについてはどれくらい

説明をされていますか?サブリース契約をどれくらい理解していますか?

30年先まで安心した家賃保障などと言いくるめられてサブリース契約を締結して

いませんか?

 

まぁ営業マンがわざわざリスクやデメリットは話さないと思います(笑)

ここからはサブリース契約のデメリットについて書いていきますので

続きをご覧ください!(^^)!

サブリース契約のデメリット①保証される家賃はずっと同じではない。

まずは家賃ですね。土地を所有する貸主様が新築マンションを建築してサブリース契約を

締結した場合、貸主様はサブリース契約を締結した業者から毎月安定した家賃が

振り込まれます。

サブリース業者も入居者を探してすぐに満室にしたいところですね。

しかし、物件は新築です。すぐに満室になることでしょう。

最初は新築ですので、サブリース業者もすぐに満室にすることができますが、築年数が

古くなってくるとどうでしょうか?

貸主様に毎月お支払いしている家賃ではもたなくなってきます。

そこでサブリース業者は家賃の見直しをします。

新築時と同じ家賃を貸主様に払い続けるのはどんなに大手でも無理ですよね(笑)

契約書にも「家賃の見直し」についての項目がありますので確認しておきましょう。

新築当初「30年保証」などど謳って家賃の試算表などを渡されますが、

その通りにはいきません。

入居者が決まらなければ家賃を下げるしかないのです。

昨今では人口減少と高齢化社会が問題となっており、空き家問題も深刻な世の中です。

20年~30年後の賃貸物件の相場がどうなっていくのか想像がつきますよね。

 

また、貸主様が受け取る家賃も相場より10%~20%低い家賃になります。

貸主様と借主様が締結する賃貸借契約の家賃よりも低くなりますので注意してくださいね。

サブリース契約のデメリット②建築費が高い

サブリース契約の多くはアパートの建築+サブリース契約というのがほとんどです。

この建築費本当にそんなに高いのでしょうか?

大手アパートメーカーだから高いのは当たり前と思っていませんか?

まず、アパートの建築費用には空室リスクの費用や原状回復費用が上乗せされている

ことが多いです。

サブリース業者も損をしてはいけませんから必ず利益を出さなければなりませんよね。

これからアパートを建築しようと考えている貸主様はいくつかの建築会社に相見積もりを

してみるのも良いかもしれません。

貸主様は経営者です!

ここまで2つのデメリットをご紹介してきましたが、いかがでしたか?

サブリース契約は特に家賃の見直しの際のトラブルが非常に多いと言われています。

想定よりも家賃を大幅に下げられた。などなど。貸主様も困りますね。

貸主様は「賃貸経営者」ですので、近隣の賃料の相場や建築費などを調べてある程度の

知識も備えておかなくてはなりません。

何も知らない貸主様に言葉巧みに営業をかけてくるサブリース業者もいます。

もちろんサブリース契約が貸主様の理想であるということであるのであればそれは

それで良いとは思います。

 

貸主様はアパートの経営者ですので、あとで後悔しないためにも自分でしっかりと知識を

つけて第3者(信頼のできる不動産会社など)にも相談をしてじっくりと考えることを

オススメします。

最後までお読み頂きいつもありがとうございます!

サブリース契約については明日以降も記事にしていきますので是非参考にしてください!

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