投資物件購入前に！本当にその賃料で入居者が決まりますか？

ホーセイ土地ではありがたいことに色々なご縁で投資家様や貸主様から賃貸管理・募集を

依頼されています。

賃貸管理・募集を引き継ぐ際には投資家様・貸主様とのお話し合いで管理内容や

募集条件を決めさせて頂いています。

お話し合いの中で一番気になるのが賃料の設定です。

投資家様・貸主様も購入の決め手は賃料収入が魅力で購入したとお話しされています。

しかし、その賃料の設定は本当に適正な賃料設定なのでしょうか。

投資用物件を購入する時の目安になる指標として「利回り」があります。

この「利回り」が高ければすごく魅力的な物件だな。と感じてしまいますよね。

しかし、物件の販売図面には空室がある時にはこれぐらいの賃料で決まるだろうと

想定した賃料から算出されている「利回り」が記載されています。

販売図面には「想定利回り」と記載してあります。

この想定利回りは本当に正しいのでしょうか？

だいたいの場合、販売活動をしている不動産会社が近隣の賃貸物件を調べて

算出していたり、利回りを上げるために想定賃料を高くしていることもあります。

想定利回りはあくまでも想定です。

販売図面に「当社は想定賃料収入が確実に得られることを保証するものではありません」

と丁寧に書いてあるものもあります（笑）

ようするに購入後想定している賃料で決まらないこともありますがその場合は

責任はとりませんよ。と言っているのです。。

現実的には想定利回りよりかは下がると思っていた方が良いかもしれませんね。

投資用物件の売却を任されている不動産会社は本当に物件があるエリアの賃料相場や

賃貸市況を知っているのでしょうか。

どこまで細かく物件のエリアの賃貸市況について調査をしているかにもよりますが、

不動産売買のみを行っている不動産会社はまず賃貸に関してあまり知りません。

以前投資用物件を購入しようか迷っているお客様からご相談を受けたことがあります。

住宅街にあるマンションで１階～３階は賃貸で貸していて満室です。

一つ問題があり、その建物には地下室があります。

この地下室は借り手がつくのか。というご相談です。

販売活動をしている担当者は「もちろん貸せます。○○万円で貸せます。」との

返答だったみたいですが、私は即答で「ＮＯ」です。と答えました。

駅近隣の商業圏であれば倉庫使用などで借り手がいる可能性があります。

この物件はどうみても閑静な住宅街です。もしかしたら借り手はいるかもしれませんが

可能性が低すぎます。

私の話を聞いてこのお客様は購入を諦めました。

それ以前にこの物件の担当者のレベルが低すぎます！（笑）

本当に借り手がいると思ってたのか？市況調査をしているのか？

明らかにしてないなー。と思います。

売れればOKと考えていたのでしょうか。

投資用物件を購入する時には賃料のついてはシビアに調査しなくてはなりません。

賃料を決める時には様々な条件・近隣の賃貸の状況などから算出します。

具体的には、築年数・間取り・リフォーム履歴・住環境・入居者のターゲットなどなど。

本当に細かく調査する必要があります。

今後の不動産投資にも大きく影響してしまいますので、妥協してはいけません。

ホーセイ土地では投資用物件の賃料が適正なのか調査を行うことができます。

具体的には

・現地調査

・周辺環境の調査

・近隣の募集されている物件との比較

などを実施して適切な賃料を算出させて頂きます。

投資用物件の購入を考えていらっしゃる方や現在所有している物件がなかなか決まらず

困っている方などお困りでしたらお気軽にご連絡ください!(^^)!

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