土地を売却する場合には測量は必要？

皆様。こんにちは。株式会社ホーセイ土地です。
土地の売却をしたいと考えているものの測量が本当に必要なことなのか疑問に思う方もいらっしゃるかと思います。

しかし、土地の売却のほとんどが測量を実施しているのが現実です。
それではなぜ土地を売却する時には測量が必要なのでしょうか？

今回のブログでは測量の必要性と種類についてご紹介したいと思います。

土地を売却する時に測量が必要かという問題ですが必ず必要という訳ではありません。
登記簿謄本に記載されている土地面積で土地を売却する事も可能です。

実際に弊社でも土地の測量をしないで取り引きをしたことはあります。
例えば、３年前に購入した土地を売却する場合には当時測量を実施しており、
確定測量図を作成している場合などは隣人と立ち会いのもと境界の確認を実施しています。
そのような場合にはトラブルのリスクも低いと思いますので測量をしないで売却を
することが可能です。

一方３０年前に測量した土地や先祖代々引き継がれている土地を売却する場合には
トラブルを避けるためにも測量をして売却する必要があります。

それではどういった場合に測量が必要なのでしょうか。
以下に測量が必要なケースをまとめました。

①実際の面積と登記簿の面積が異なる
②境界がわかりにくい
③土地が高額

一つずつ解説していきますね。

測量をしない場合には登記簿謄本に記載されている面積で売買契約をすることになりますが数十年も前に測量をしたものですと今の測量の技術よりも精度が低いため面積が異なってきます。

面積が異なってしまうと後に買主と隣人の土地所有者とトラブルになってしまいますので年月が経っている土地に関しては最新の技術で再度測量をし直して売却するようにしましょう。

土地には境界の目安として一般的に「境界杭」や「境界鋲」などが設置してありますが
天災や経年などにより「境界杭」や「境界鋲」がずれてきてしまいます。
ずれがしょうじてきてしまうと例えば隣地を誤って使用してしまったりなどのトラブルを引き起こしてしまうことがあります。

また、境界に設置してあるブロックやフェンスが設置されていない土地についても改めて測量を実施する必要があります。

駅近くの土地や都市部の土地は売却価格が高額になりますので僅かな面積の誤差でも
土地の価格に影響してきます。
例えば１坪当たり３００万円の土地だった場合に１坪誤差があるだけで３００万円の金額の差がでてきてしまいます。

高額な土地ほど測量を実施して土地の面積を明確にする必要があります。

作成される測量の種類は「地積測量図」「現況測量図」「確定測量図」の３つあります。

①地積測量図
　地積測量図は法務局に登記された測量図でどなたでも閲覧・交付が可能です。
　過去に測量されたもので登記申請をしている場合には備え付けられています。
　ですので作成された時期のよって土地の面積が異なる場合がありますので注意が
　必要です。

②現況測量図
　現況測量図は測量機器を使用して境界線の長さや面積を測った図面であり、隣接する
　土地の所有者や道路の所有者の立ち会いを実施していません。
　土地の売買で使用するというよりも「とりあえず土地の面積を知りたい」
　「建物の建築をする。」「相続税額の計算」などに使用されます。

　費用は土地の大きさや地域にもよりますが１０万円から２０万円程かかります。
　図面の作成自体は数日で完成します。

③確定測量図
　確定測量図は土地の面積を測量した測量図ですが、隣接する土地全ての所有者や
　道路の所有者との立ち会いのもと隣地との境界を確定させた測量図です。
　こちらの書類が土地の売却で使用されます。
　確定測量図は土地の売買以外にも「土地を物納する場合」や
「土地を複数の筆に分筆して登記する場合」にも使用されます。

　費用は土地の大きさや地域にもよりますが３０万円から８０万円程かかります。
　図面の作成は立ち会いなども必要となることから１ヶ月から３ヶ月、
　長い場合には　半年ほどかかってしまうケースもあります。

確定測量図を作成するとともに境界に位置について双方の所有者が合意した書面である境界確認書があります。
こちらの書類は作成するためには現地での立ち会いと書面への署名・捺印が必要ですが隣地所有者の中には署名・捺印をしてくれない人もいます。

弊社でも過去に署名・捺印を拒否されたケースもありますが最長で１年間署名・捺印を頂けませんでした。
その間は土地家屋調査士と協力をして何度も通ったりしましたがなかなか受け入れてもらえず。

売主様とも近所づきあいも良好です。
売主様・土地家屋調査士と何度も通い、よくよくお話を聞くと境界自体は認めているが署名・捺印をしたくないとのこと。

皆様色々と事情があり、署名・捺印を拒否することがあります。
今回のケースでは何度も何度も通い最終的にはご納得いただき署名・捺印を頂けましたが署名・捺印がもらえない場合には土地の売却にも影響してきてしまいます。

売買契約では「引き渡しまでに売主様の費用負担において確定測量を実施すること。」などの記載があると思いますが測量が遅れれば引き渡しも遅れますし解約の恐れもあります。

ですので土地の売却をする際に測量が必要な場合には買主が決まったら測量を開始するのではなく売却を決断した早いうちから測量を開始することをオススメします。

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