分譲マンションを貸し出す時のポイントと注意点

皆様。こんにちは。株式会社ホーセイ土地です。

何らかの事情があり、分譲マンションに住まなくなった場合に貸して賃貸収入を

得たいな。と考えていらっしゃる方もいるかと思います。

今回は分譲マンションを賃貸で貸したいと考えている方に大切なポイントと注意点を記事にしていきたいと思います。

分譲マンションでは管理規約と使用細則というものがあります。

マンションを購入または等価交換などで取得した時にもらったと思います。

管理規約と使用細則はマンション内でのルールが定められていますので、とても大切な書類です。

不動産会社に賃貸の募集、管理をお願いする際には不動産会社も必ず目を通します。

管理規約と使用細則でペットの飼育の条件や駐車場の貸し出しの条件、リフォームの申請方法などを調べなくてはいけません。

（例えば、駐車場や駐輪場など区分所有者には貸すが、賃借人には貸さないなどのルールが決められています。

貸主と不動産会社は管理規約と使用細則に従って賃貸の募集をします。

また、管理規約と使用細則を無くしてしまった場合には建物の管理会社で購入することができます。

分譲マンションを貸す時には一般的にマンションやアパートと同様様々な経費がかかってきます。

どのような経費が必要なのか確認しておきましょう。

【引越し費用】

まず必要になる経費は自分たちが引っ越しをするための引越し費用がかかります。

【リフォームなどの修繕費】

自分たちが引っ越しをしたあとすぐに借主が住める訳ではありません。

汚れていたり、設備の故障がある場合にはリフォームをしなければなりません。

必要な箇所だけ修理をして、クリーニングだけにするのか、フルリフォームをして募集をするのかで家賃も変わってきます。

また、大幅なリフォームを実施する場合は、１ヶ月半～２ヶ月かかりますので、注意が必要です。

【管理料】

賃借人が決まった場合、家賃集金・クレーム対応・更新手続き・入退去手続き等の業務が発生します。

賃貸人自ら全てを行う場合（自主管理）は必要ありませんが、不動産管理会社に委託する場合は管理料が必要となる場合があります。

（管理委託の内容は管理会社によって異なります。）

管理料の相場としては、大手の場合は家賃の８％～１０％

町の不動産管理会社５％前後（ホーセイ土地はこちらになります。）が家賃から差し引かれます。

【固定資産税・都市計画税】

固定資産税・都市計画税は１月１日時点で不動産を所有している方が支払わなければならない税金です。

【管理費・修繕積立金】

分譲マンションで取り決めされている管理費・修繕積立金です。

居住していないからといって、払わなくて良いというものではありませんので、ご注意ください。

ざっと上記の費用が必要となってきます。

また、賃借人の入居期間中にもエアコン等の設備が故障した場合は修理や交換費用が発生します。

これらの費用が必要となりますので、貸し出す場合は資金繰りは大丈夫かどうか計画を十分たててから貸しましょう！

賃借人が決まり、契約を締結する時の契約形態をどうするのか。がポイントです。

広く一般的に用いられている「普通借家契約」もしくは「定期借家契約」どちらかを選択することとなるかと思いますが、２つの契約形態の違いを説明させて頂きます。

【普通借家契約】

一般的に用いられている契約であり、２年契約がほとんどです。

２年の契約が満了となると、借主が望む場合は基本的には更新されます。

賃貸人からの解約は「正当事由」が必要とされ、なかなかハードルが高いです。

どちらかというと借主有利の契約形態です。

【定期借家契約】

最近では賃貸マンションやアパートでも用いられるようになった契約形態です。

最大の特徴は、契約満了となった場合は、契約が終了します。

もし、契約が終了してからも賃借人が住み続けたい場合は「再契約」になります。

賃貸人が再契約を拒めば、賃借人は退去しなければなりません。

また、賃貸人が転勤などで期間限定で賃貸したい場合などに利用されます。

例えば、３年間だけ転勤のため、貸したい場合など「定期借家契約　３年」で契約を締結し、３年後に「再契約」なしで退去してもらうような時に便利な契約形態です。

しかし、デメリットとしては普通借家契約に比べて、家賃相場が低くなる傾向にあります。

必ず再契約ができれば問題ありませんが、再契約不可もしくは期間限定の場合だと、賃借人がなかなか決まらないため、家賃相場が低くなります。

どちらの契約が良いのかは賃貸人の判断になります。

普通借家契約は広く一般的に用いられている契約ですので、普通借家契約でももちろん問題はありませんが、「転勤などで一時的に賃貸したい」

「ルール違反や迷惑行為をされた時のことを心配している」などを考えている場合は再契約をせず、退去してもらうことができますので、定期借家契約を選択しても良いかもしれません。

また、２０００年３月１日以降に締結した普通借家契約であれば、賃貸人と賃借人の合意の上、定期借家契約に切り替えることもできます。

定期借家契約に切り替えたい場合は相談してみましょう。

分譲マンションを貸し出すときに住宅ローンが残っていても貸すことはできます。

しかし、住宅ローンは原則として金融機関から融資を受けた方に適用されるものですのでそれ以外の用途で利用することはできません。

ですので第三者に貸す場合には必ず融資を受けている金融機関に相談をしましょう。

この場合賃貸住宅ローンに切り替えるもしくは別の金融機関に借り換える方法になります。

何も相談せずに貸していたことが発覚してしまうと契約違反となり、一括返済を求められることもありますので注意しましょう。

また、住宅ローンから賃貸住宅ローンに切り替えた場合には

①金利が高い

②借り換えの費用がかかる

③住宅ローン控除を受けることができなくなる

などのデメリットがありますのでそのあたりも確認してから貸し出すのか検討することをおススメします。

【不動産管理でお悩みのオーナー様へ】

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