不動産会社で紹介できる物件は全部同じ？物件の紹介の仕組みもあわせて解説します！

皆様。こんにちは。株式会社ホーセイ土地です。
弊社では賃貸管理と不動産売買をメイン業務として行なっています。
今回は不動産売買の気になることをブログにしていきたいと思います。

みなさんは不動産を購入する際には
「不動産会社から物件を紹介してもらう」
　　↓
「気になった物件があったら内見をする。」
という流れで進んでいくと思いますがいくつかの不動産会社を回っても毎回不動産会社から同じ物件を紹介されたりしたことはありませんか？
何社か不動産会社を回った方は必ず経験をしたことがあると思います。

今回のブログでは不動産会社の物件紹介の仕組みと紹介できる物件・できない物件について解説していきたいと思います！

まずはなぜ不動産会社から同じ物件を紹介されるのでしょうか？
不動産会社の物件紹介の仕組みからご説明します。

まず不動産会社が物件の購入希望者に物件を紹介する時にどのようにして
物件を紹介しているのか解説します。

不動産業界ではレインズ
「Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）」という不動産会社しか見ることができない不動産サイトがあります。

レインズでは流通している日本全国のほぼ全ての物件を見ることができ、購入希望者の
皆様へ物件を紹介する事ができます。

弊社でも物件の売却依頼があった場合にはレインズに登録をしており、購入希望者の皆様にはレインズに掲載されている条件に合った物件を紹介しています。

レインズは不動産会社しか見ることができず一般の方々は見ることができません。

賃貸・売買関係なく両方の物件を見ることができ、物件を探す時には全ての不動産会社が活用しています。

ですので不動産会社は不動産を購入したいお客様に対してレインズでお客様の条件に近い物件を探して紹介しているためどこの不動産会社に問い合わせをしても同じ物件を
紹介されてしまいます。

先ほどご説明した通り不動産会社は物件を紹介する際にはレインズというサイトで物件を探してお客様にご紹介をします。
しかし、不動産ポータルサイトで気になる物件があり不動産会社に物件の紹介をお願いしても「こちらの物件は紹介ができません。」と断られる場合があります。
不動産会社は不動産ポータルサイトに掲載されている物件をレインズで探して掲載されている場合にはお客様に紹介ができますが紹介ができない物件はレインズに掲載がされていないため紹介をすることができません。
このような物件の場合は不動産ポータルサイトで物件を掲載している不動産会社に直接連絡をして物件を紹介してもらうしか方法がありません。

ではなぜレインズに物件が掲載されていないのでしょうか。
①一般媒介契約のため掲載していない。
②物件の囲い込みをしている。
③不動産会社が売主の場合

上記の理由が考えられます。一つずつ説明していきますね。

不動産を売却する時には不動産会社と媒介契約を締結します。

媒介契約は
●専属専任媒介契約
●専任媒介契約
●一般媒介契約
の３種類があります。

●専属専任媒介契約
　売主・貸主は不動産の売買・交換・賃貸借をするために不動産会社１社だけに
　依頼をすることができる契約です。
　さらに売主・貸主自ら探してきた相手とは直接契約することはできず
　媒介契約を締結した不動産会社を通して契約しなければいけません。

●専任媒介契約
　売主・貸主は不動産の売買・交換・賃貸借をするために不動産会社１社だけに
　依頼をすることができる契約です。
　専任媒介契約の場合は売主・貸主自ら探してきた相手と直接契約する事ができます。

●一般媒介契約
　売主・貸主は不動産の売買・交換・賃貸借をするために複数の不動産会社に
　依頼することができる契約です。
　一般媒介契約も売主・貸主自ら探してきた相手と直接契約する事ができます。

３つの媒介契約の中でレインズへの登録が義務付けられている契約は
「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」の２種類になります。

●専属専任媒介契約・・・媒介契約締結日の翌日から5日以内に登録しなければいけな
　　　　　　　　　　　　い。　　　
●専任媒介契約・・・媒介契約締結日の翌日から7日以内に登録しなければいけない。

と宅地建物取引業法で定められています。

「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」はレインズへの登録義務がありますが「一般媒介契約」は登録をしても良いが義務ではありません。
ですので一般媒介契約を締結している物件はレインズに掲載されていない場合があるためお客様に物件を紹介することができないことになります。

不動産業界では「物件の囲い込み」というものがあります。
「物件の囲い込み」とは売主様より物件の売却の依頼を受けた不動産会社が自社に直接お問い合わせを頂いた購入希望者としか取り引きを行わないことです。
なぜそのようなことをするのか。売却の依頼を受けた不動産会社は物件が成約した場合には売主様より仲介手数料を頂きます。買主側に不動産会社が入っている場合には買主様は仲介に入っている不動産会社に仲介手数料を支払います。
しかし、売主側の不動産会社が買主様を直接見つけてきた場合には買主様からも仲介手数料を頂くことができます。
売主側の不動産会社にとっては直接買主様を見つけることで仲介手数料を２倍もらうことができます。
不動産会社は２倍の仲介手数料をもらいたいがために「物件の囲い込み」を行っているのです。


２０２５年１月から不動産取引の囲い込み規制が強化されましたが正直まだまだ無くなっていないのが現状です。正直今でもまだまだあります。。
例えば
・専属専任媒介契約と専任媒介契約を締結しているにも関わらずレインズに掲載されていない。
・レインズに掲載された時から「申込あり」となっている。
・レインズに掲載しているが問い合わせをしても「申し込みが入っている。」と
　噓をつく。
・不動産ポータルサイトに掲載されている物件の不動産会社に問い合わせをしても
　堂々と「他社の不動産会社には紹介しない」と言ってくる。
などなど。
売主様にとっては営業を制限しているためデメリットしかありません。

このように「物件の囲い込み」をされている物件についても紹介をすることができません。

不動産会社が売主の場合（建売業者など）にはレインズに掲載されている物件もありますが直接自社で販売活動をしている場合にはレインズに掲載されていませんので紹介をすることができません。

また、建売業者が土地の仕入れをさせてくれた不動産会社に一定期間販売活動をお願いする場合があります。
レインズに掲載するかしないかは販売活動をする不動産会社次第にはなりますので
レインズに掲載されている場合には紹介ができます。
（レインズに掲載せず販売活動を行っている場合が多いですが。。）

一定期間の販売活動が終了し物件が売却されなかった場合には建売業者がレインズに掲載した場合にはそれから物件を紹介することができます。

【不動産の購入に関してご相談をご希望の皆様へ】

不動産の購入に関してご相談がございましたらお気軽に株式会社　ホーセイ土地に
ご相談くださいませ。

今回のブログでも書きましたが他の不動産会社でご紹介できる物件はほぼ全て弊社でもご紹介することが可能です。
弊社では購入のお手伝いだけではなく無料でFP相談も実施しています。
気になる方は是非ご連絡をお待ちしております(^^)/

↓↓こちらのページよりお問い合わせをお願いします。↓↓

「不動産購入サポート」

↓↓ＦＰに関する記事はこちらのご覧ください。↓↓

「キャッシュフロー表とライフイベント表って何？不動産専門のFPが解説します！」

「FP×不動産で不動産の売却と購入をサポートします！」

「ファイナンシャルプランナーとは？」

「FPによる不動産購入の流れについてご案内です。」