賃貸物件の入居審査は保証会社が通っていれば安心？

皆様。こんにちは。株式会社ホーセイ土地です。
賃貸物件のお申し込みが入ると一昔前は契約者がいてその親族が連帯保証人になって入居するパターンが多かったですが最近ではほぼ全ての物件で保証会社に加入することが
多くなっているかと思います。

保証会社に加入することで賃貸人の立場からすると万が一家賃の滞納があったとしても保証会社が滞納した家賃を支払ってくれるし訴訟費用なども支払ってもらえるなどのメリットがあります。
逆に賃借人の立場からすると年収や勤務先の属性が良くても今までは連帯保証人がいなくて審査が通りにくかった人でも保証会社を利用することで審査が通りやすくなったなどのメリットがあります。

お互いこのようなメリットがありますが保証会社の審査が通ればそれで良いのでしょうか。

大前提としてまず入居審査をする上で保証会社の加入は必ず必要です。
契約者の属性がよく連帯保証人もいるということで保証会社の加入なく入居審査を許可した場合にもしかしたら契約者が以前住んでた物件で滞納をしていた可能性もあります。入居理由を聞いても「滞納していたので追い出された」なんて都合の悪いことなんてはっきりと話してくれる訳がありませんよね。
もし滞納者であれば次に入居した物件でも同じく滞納をする可能性もあります。
このような事態を防ぐためにも保証会社の加入は必ず必要です。

もし保証会社の加入をどうしても理解してもらえない場合にはどれだけ属性が良い人から
お申し込みが入った場合でもお断りをしても良いでしょう。

保証会社の加入は必ず必要ではありますが賃貸物件は入居者が退去するまでの長いお付き合いになります。
保証会社に加入をしていれば家賃の面では安心ですが審査ＯＫにする際にはそれ以外にも注意をしなければいけません。

貸主様にとっては早く入居者が決まってほしいと思いますし保証会社が通れば入居を許可している貸主様もいらっしゃると思います。
もちろんそれでも良いということであれば良いのですが先ほども書きましたが賃貸物件は契約者が退去するまでの長いお付き合いとなりますので入居してから退去まで頻繁にトラブルを起こしたりクレームを入れてくる入居者だったなんてことがあると賃貸経営に悪影響を及ぼすことになりかねませんし場合によっては他の入居者に迷惑をかけてしまい退去されてしまうこともあります。

このようなことにならないためにも保証会社の審査だけで入居を許可するのではなく入居後もトラブルやクレームを起こさないような入居者なのか審査の段階で見抜くことが大切です。

ただ、審査の段階でトラブルやクレームなどを起こしそうな申込人なのかどうかの判断は非常に難しいかと思います。
特に何社かの仲介業者に募集の依頼をしていて貸主様の自主管理の場合は実際に申込人と会って話しをする機会は無いことが多いと思いますので判断ができないかと思います。

仲介業者も物件を決めるために頑張ってはくれますが賃貸管理をしていない場合にはトラブルやクレームがあった時には貸主様任せのところも多いでしょう。
（全ての仲介業者がそういうわけではありませんが。）
後述しますが管理会社が入っている場合にはある程度安心することができます。
しかし、貸主様が自主管理の場合はご自身で入居者の審査をする必要があります。
保証会社が通ったら審査ＯＫは非常に危険です。

それでは自主管理の貸主様はどのようにして見極めることができるのでしょうか。
保証会社の加入ができない・したくないなどの交渉があった場合には論外ですので絶対に入居審査をＯＫにしてはいけません。
たまにですが「連帯保証人がいるのになぜ保証会社に加入しなければいけないのか。」
などと強気で交渉してくる方もいらっしゃいます。

それ以外では審査の段階で無理な要求をしてきた場合には注意が必要です。
ありえない家賃の値下げ交渉や無茶なリフォームを要求してきた場合などです。
なかなか物件が決まらない貸主様ですと物件を決めてくれるなら。。と要求を飲み込んでしまいがちかと思います。
しかし、このような入居者は入居後も理由をつけてクレームを入れてくる可能性がありますので慎重に見極める必要があります。

逆に管理会社が入っている場合には入居後の管理も全て管理会社が行います。
ですのでもちろん物件を決めることが第一優先ですが入居後のことも考えて内見の時や申し込みが入った時にはお客様を見極めて審査を進めていきます。
ちょっとこの人大丈夫かな？と違和感を感じた時にはお申し込みが入っても審査を否決とすることもあります。

弊社でも過去に入居をお断りをしたケースがあります。
弊社に直接お問い合わせを頂いたお客様で弊社の管理物件を内見したいとのこと。
いくつか物件をご紹介させて頂きお問い合わせを頂いた物件だけ内見をすることになりました。物件まで徒歩で向かい現地に到着すると１分程度部屋をさらっと見て内見終了。そしてお申し込みをします。とのこと。事務所に戻りお申込書を記入頂きましたが保証会社の審査も通りそうな内容でした。
しかし、お客様より「保証会社はどこか？」「保証会社に加入しないで連帯保証人では無理か。」などやたらと保証会社のついての質問が多く、この時点でこの人滞納していて審査に通らないのでは？と少し違和感を覚えます。

さらに契約開始日も一般的には引っ越しなどの準備もあるためおおよし2週間から1ヶ月後くらいで設定をしますがこちらのお客様は3日後にお引っ越しをされたいと焦っている様子です。ここでさらに滞納しているので退去日が迫っているのでは？と違和感を覚えます。

このケースではいくつかの違和感がありました。
①物件の内見時間が１分程度で終了。
　→お客様の中には内見時間が短い方もいますが１分程度は短すぎます。
②保証会社についての質問が多すぎる。
　→保証会社に加入できない理由（過去に滞納歴があるなど。）がある可能性が
　　あるのでは？
③契約開始日が早すぎる。
　→契約開始日がなぜ３日後なのか質問をしましたがはっきりとした答えが
　　ありませんでしたので退去を迫られたいるのでは？

結局この方は審査否決ということでお断りをさせて頂きました。

弊社では入居審査を厳しく行っています。
具体的には申込書の書面だけでの審査だけではなくお客様とコミュニケーションを
しっかりととり入居後に近隣の入居者とトラブルやクレームを起こしそうな人ではないか？や家賃の滞納はしないか？など総合的に判断をして入居審査を行っています。

また、仲介業者から内見やお申し込みが入った場合でも基本的には仲介業者に鍵を渡して内見をしてもらうのではなく弊社の担当が立ち会いお客様にお会いするようにしています。
立ち会いができない場合には申込書を弊社でご記入頂くなど必ずお客様とお会いしています。

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