住宅購入前に知っておきたい住宅ローンの基礎知識

皆様。こんにちは。株式会社ホーセイ土地です。
さて、住宅を購入する時には住宅ローンを組んで購入する方も多いと思います。

住宅ローンには民間住宅ローンと公的住宅ローンがありますが、現在では銀行、
信用金庫、信用組合、JA（農業協同組合）などが取り扱っている民間住宅ローンが主流となっています。

住宅を購入する時には土地建物の知識ももちらん大切ですが住宅ローンの知識や仕組みも十分に理解しておくことがとても重要です。

今回のブログでは住宅ローンの金利タイプや返済方法のメリット・デメリットについて
詳しく説明したいと思います。

まず初めに住宅ローンを組んだ時には「元利均等返済」と「元金均等返済」という２つの返済方法があります。

それぞれの返済方法について詳しく説明していきますね。

住宅ローンを借りた時には毎月「元金＋利息」の合計金額を支払います。
元利均等返済は毎月の返済額（元金＋利息）が一定額となる返済方法で、
元金均等返済よりも利用者が多いです。
利用者が多い理由としては、後述する元金均等返済に比べて返済開始当初の返済額が
少なくなります。
返済額のうち、元金部分と利息部分の内訳が返済時期によって異なります。
返済開始当初は元金部分が少なく、徐々に元金部分が増えていく仕組みになっていて
金利が低い場合は、当初の毎月の返済額に占める利息部分の割合は低くなり、
元金部分の占める割合は高くなります。
また、元利均等返済は、元金均等返済と比べて元金の減り方が遅く、
総返済額は多くなります。
元利均等返済のメリット・デメリットをまとめます。

【元利均等返済のメリット】
①毎回の返済額が一定なので返済計画が立てやすい。
②元金均等返済に比べ、当初の返済負担が少ない。

【元利均等返済のデメリット】
①同じ返済期間であれば、元金均等返済よりも総返済額が多くなる。
②元金均等返済に比べ、返済開始当初における借入残高の減り方が遅い。

元金均等返済は元金部分を毎月一定に設定し、残元金に対する利息額を上乗せして支払
う返済方法です。
返済当初の総返済額は多くなってしまいますが返済が進むにつれて返済額が少なくなります。

返済当初は元金の支払いが多いため、元利均等返済よりも元金の減りが早く、総返済額も少なくなります。

【元金均等返済のメリット】
①毎月の返済額（元金＋利息）は返済が進むほど少なくなり、将来の負担が軽くなる。
②返済期間が同じである場合、元利均等返済よりも総返済額が少なくなる。
③元利均等返済に比べ、借入残高の減り方が早い。

【元金均等返済のデメリット】
①元利均等返済に比べ、当初の返済負担が重い。
②元利均等返済に比べ、借入可能額が少なくなる。

住宅ローンの金利は大きく分けて「変動金利型」「全期間固定金利型」「固定金利期間選択型」の３つがあります。

令和７年３月に国土交通省住宅局が発表した「令和６年度民間住宅ローンの実態に関す
る調査結果報告書」によると令和５年度は「変動金利型」の割合が 83.3％と最も高く、前年度より 5.4 ポイント増加しており、「証券化ローン（フラット 35 等）」（4.5％）、「全期間固定金利型」（2.1％）、「固定金利期間選択型」（8.9％）の割合は前年度より減少しています。 

どの金利タイプを選択するかによって毎月の返済額や総返済額が変わってきますので
慎重に検討する必要があります。

それではそれぞれの金利タイプについて説明していきますね。

まずは住宅ローンを借りる時に一番よく選ばれている変動金利型についてです。
変動金利型は市場金利の変動に応じて半年ごとに見直されるタイプです。

変動金利型は、一般的に「短期プライムレート」に代表される短期金利との関連性が強く、「短期プライムレート」とは金融機関が優良企業向けに期間１年未満で融資する際に適用する最優遇金利のことで多くの金融機関では住宅ローンの変動金利をこれに連動させ、半年ごとに見直されます。

変動金利型住宅ローンでは、適用金利が半年ごとに変わっても返済額が急激に増加しないように返済額については５年ごとに見直される（５年ルール）、その変動幅は従前の返済額の1.25倍まで（125％ルール）としているところが多いです。
※金融機関によっては５年ルールと１２５％ルールを採用していないところもあります。

また、適用金利が上昇すると返済額が増加するために借入残高が減らない事態が起こってしまい、適用金利が大幅に上昇すると「未払利息」が発生する場合がありますので注意が必要です。

全期間固定金利型とは、融資実行時または申込時点で、借入当初から完済までの
金利が決定している金利タイプです。

フラット３５などは全期間固定金利型になります。
完済まで返済額が確定していますので将来の金利動向に関係なく将来にわたって家計
の見通しがつけやすく、総返済額もあらかじめ決まっているので、繰上返済
の計画や教育資金、老後資金準備など、ほかの資金計画も立てやすいというメリットがあります。
一方、変動金利よりも金利が高いというデメリットがあります。

　固定金利期間選択型とは、「当初５年間は〇％」など一定期間の金利が固定されるも金利タイプです。多くの金融機関で取扱われ、借入後、金利が固定される期間には２年、３年、５年、７年、10年、15年、20年、25年などがあります。その固定金利期間終了後は、その時点の金利で改めて変動金利型や固定金利期間選択型を選びます。

固定期間中は返済額が確定しますので、計画が立てやすく、固定期間が終了したあとに
市場金利が下がると返済額が下がるというメリットがあります。

一方、固定期間が終了した後に市場金利が上昇すると、返済額が上がってしまいます。
また、固定期間が終了したあとの返済額が確定しませんので期間終了後の計画が立てにくいというデメリットがあります。

住宅を購入する時にはほとんどの方々は住宅ローンを組んで購入をするかと思いますが
ここまでご紹介した返済方法と金利タイプは住宅ローンを組む上でとても大切です。

将来設計を立てる上でどれを選択するのかライフプランを考慮しながら決めていきましょう。

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