不動産を売却した時にかかる税金

皆様。こんにちは。株式会社ホーセイ土地です。
不動産では取得・保有・売却のそれぞれで税金が発生します。

不動産を取得・保有・売却それぞれでかかる税金を全３回にわたってブログにしていきたいと思います。
第１回では不動産を保有している時にかかる税金
第２回では不動産を取得した時にかかる税金についてまとめています。
今回は第３回不動産を売却した時に発生する税金についてまとめていきたいと思います。

これから不動産の売却を検討している方は是非参考にしてみてください！

↓↓前回までのブログはこちらをご覧ください。↓↓

「不動産を保有している時にかかる税金」
「不動産を取得した時にかかる税金」

不動産を取得した時には全部で４つの税金がかかります。
以下にまとめました。

①印紙税
②消費税
③登録免許税
④譲渡所得税

それぞれについて詳しく解説していきますね。

まず印紙税について解説します。
印紙税は
●売買契約時の契約書
●領収書
などにかかります。

印紙税の金額は契約書に記載されている金額に異なります。
また、２０２７年３月３１日まで「不動産の譲渡に関する契約書」については軽減措置が適用されています。

↓↓具体的な金額についてはこちらをご覧ください。↓↓

「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」

なお、電子契約で契約を締結する場合には印紙税は必要ありません。

次に消費税について解説していきます。
不動産の売却時には以下のものに関して消費税がかかります。
●仲介手数料

仲介手数料は不動産の売却を不動産会社に依頼して売買が成立した時に支払う成功報酬です。
仲介手数料には消費税がかかります。

売買価格	報酬額（税別）
売買価格が２００万円以下	売買価格の５％以内
売買価格が２００万円を超え４００万円以下	売買価格の４％＋２万円以内
売買価格が４００万円以上	売買価格の３％＋６万円以内

※２０２４年７月１日に宅地建物取引業者が改定され、８００万円以下の不動産売買における仲介手数料の上限が最大３３万円までとなりました。

次に登録免許税について解説します。
登録免許税とは不動産の権利に関する登記を行う際に発生する税金であり、
所有権保存・移転登記や抵当権の設定・抹消などの登記をする時に課せられます。

住宅ローンを利用して住宅を購入した場合には住宅に抵当権が設定されています。
住宅ローンが残っている状況で住宅を売却する際には抵当権を抹消する必要がありますのでその際に登録免許税がかかってきます。

↓住宅ローンを返済中の住宅の売却方法についてはこちらのブログをご覧ください。↓

「住宅ローン返済中の住宅の売却はできる？」

また、住宅ローンの完済が終了した場合でも抵当権の抹消手続きが必要になります。

抵当権抹消登記の登録免許税の費用は「不動産１件につき１，０００円」になります。
不動産１件とは例えば土地と建物に抵当権が設定されている場合には土地１筆と建物の２件分になりますので登録免許税は２，０００円必要となります。

４つ目は譲渡所得税について解説します。
個人が土地等（土地及び土地の上に存する権利）や建物等（建物及び付属施設または
構築物）を譲渡した場合には譲渡所得税が発生します。

譲渡所得税は不動産を売却して譲渡益が出た場合に発生するものですので売却をして
譲渡損失が出た場合には課税されません。

譲渡所得税の計算方法にご説明します。
まず始めに譲渡所得の金額を計算します。

譲渡所得の計算式

譲渡所得＝不動産売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額

譲渡所得は上記の計算式となります。それぞれの費用について解説していきますね。

①取得費
　取得費は売却した不動産を購入した時にかかった費用と建物の購入額から
　減却償却費（購入から売却まで経年劣化した建物の価値）を差し引いた
　建物の取得費を足して算出します。

　購入した時にかかった費用の具体的なものとしては、
　●仲介手数料
　●購入した時の契約書に貼った収入印紙
　●購入した時に支払った登記費用、不動産取得税
　●設備費や増改築費
　●測量費用
　などがあります。

　次に建物の取得費について解説します。
　建物の取得費の計算式は以下の通りです。
　

建物の取得費＝建物の購入価格－減価償却費相当額

　減価償却費は以下の計算式で求めることができます。

減価償却費＝建物の購入価格×0.9×償却率×経過年数

　
計算式だけですと分かりづらいと思いますので以下の取得費の計算例を参考にしてみてください。
【譲渡資産】
　構造・用途：木造瓦葺２階建ての居宅
　取得年月日：２０１４年９月１日
　購入価格：１０，０００，０００円
　譲渡年月日：２０２５年２月１日
　旧定額法の償却率：２２年・・・０．０４６　　３３年・・・０．０３１
　購入費用：１，５００，０００円

　上記の条件だと仮定をして取得費を求めたいと思います。
　まず、建物の減価償却費を求めます。
　減価償却費の計算式は
　
　減価償却費＝建物の購入価格×0.9×償却率×経過年数
　
　ですのでこの物件の場合は
　１０，０００，０００円×０．９×０．０３１×１０年＝２，７９０，０００円
　　　（取得価額）　　　　　　　　（償却費）（経過年数）
　
　２，７９０，０００円が減価償却費となります。

　次に建物の取得費を求めます。
　建物の取得費の計算式は

　建物の購入価格－減価償却費相当額

　ですのでこの物件の場合は
　１０，０００，０００－２，７９０，０００円＝７，２１０，０００円
　　（建物の購入価格）　　（減価償却費相当額）

　７，２１０，０００円が建物の取得費となります。

　最後に購入にかかった費用と建物の取得費を足すことで取得費を求めることが
　できます。

　１，５００，０００円＋７，２１０，０００円＝８，７１０，０００円
　　（購入費用）　　　　　（建物の取得費）
　
　上記の計算式より８，７１０，０００円が取得費となります。

②譲渡費用
　次に譲渡費用についてです。
　譲渡費用は物件の売却の時にかかった費用のことで以下のようなものがあります。
　●仲介手数料
　●売買契約書に貼った収入印紙
　●賃借人に支払った立退料
　●建物の解体費用
　●測量費用
　などがあります。

④特別控除額
　譲渡所得税では特別控除があります。
　●居住用財産の譲渡所得の特別控除（３，０００万円の特別控除）
　●被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の３，０００万円特別控除
　
　上記以外にも利用できる特例としては
　●居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例（軽減税率）
　●特定の居住用財産の買換えの特例
　もあります。
　（それぞれの特例の内容については国税庁のHPのリンクを貼ってありますので
　　そちらでご確認ください。）

　このような特例措置を利用することで譲渡所得の金額を少なくすることができます。
　※上記以外にも様々な特例がありますが別のブログで解説したいと思います！

最後に譲渡所得の金額に税率を掛けて譲渡所得税の金額を算出します。
不動産等の譲渡には長期譲渡と短期譲渡があり、どちらに該当をするかで税率が
大きく異なります。

【長期譲渡所得の場合】
　長期譲渡：譲渡した年の１月１日で所有期間が５年を超えるもの
　税　率：所得税＝課税長期譲渡所得金額×１５％
　　　　　住民税＝課税長期譲渡所得金額×５％
　※所得税については２０３７年まで復興特別所得税（基準所得金額×2.1％相当額）
　が加算されます。

　短期譲渡：譲渡した年の１月１日で所有期間が５年以下のもの。
　税　率：所得税＝課税長期譲渡所得金額×３０％
　　　　　住民税＝課税長期譲渡所得金額×９％
　※所得税については２０３７年まで復興特別所得税（基準所得金額×2.1％相当額）
　が加算されます。

ポイントとなるのは保有期間が１月１日時点を基準として計算をしますので注意が必要です。
例えば、２０２０年８月に不動産を購入したとして、２０２５年１０月に売却をしたいと考えた場合に所有期間は実質５年を超えてはいますが売却をした２０２５年１月１日時点では５年を超えていません。
ですので２０２０年８月に購入をした物件の場合は２０２６年１月１日以降に売却を
しなければ長期譲渡所得として扱われません。

【不動産の売却に関してご相談をご希望の皆様へ】

不動産の売却に関してご相談がございましたら株式会社　ホーセイ土地にご相談くださいませ。

今回は不動産を売却する時にかかる税金について詳しく解説をしました。
売却をする時にはいろいろな税金がかかりますので把握しておきましょう。
特に譲渡所得税は負担の割合が大きくなる場合があります。
弊社では税理士に依頼をして、売却時にかかる譲渡所得税についても概算費用をお出しできますのでご希望のお客様はぜひお声掛けください！

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