住宅ローン返済中の住宅の売却はできる？

皆様。こんにちは。株式会社ホーセイ土地です。

住宅を購入する時には住宅ローンを利用して購入することが多いかと思います。
購入後数年でまたは十数年後に何らかの事情で住宅ローンがまだ残っている時に
お引越しをすることになった場合には住宅ローンが残ったまま住宅の売却はできるのでしょうか。

今回は住宅ローンが残っている場合の住宅の売却方法について解説していきたいと思います！

結論から申し上げますと住宅ローンが残っていても住宅の売却は可能です。
しかし、ローンが残っていない物件を売却する時よりも少し手間がかかりますので注意が必要です。

まず住宅ローンが残っている物件を売却する場合には以下の条件を満たす必要があります。

①住宅ローンを完済する。
②抵当権を抹消する。

不動産に設定されている抵当権は住宅ローンを完済して司法書士に抵当権抹消手続きを依頼することで抹消することができます。
売却前に住宅ローンを一括返済をして抵当権の抹消をする方法もありますが、現実的には売却と同時に抵当権の抹消をすることになる場合が多いです。

①住宅ローンを完済する。と②抵当権を抹消する。の２点を行うことで住宅ローン返済中の物件を売却することができます。

住宅ローンが残っている住宅を売却する前に確認しておくことが３つあります。

①住宅ローンの残高を確認する。
　まず一つ目は住宅ローンの残高がどれくらい残っているのかを確認しましょう。
　確認方法は
　・返済予定表を確認する。
　・残高証明書を確認する。
　・ネットバンキングで確認する。

　まずは返済予定表があるのか確認しましょう。返済予定表が無い場合には金融機関に
　問い合わせをして残高証明書を発行してもらい確認をします。
　また、ネットバンキングの場合にはネットでいつでも確認することができます。

②売却価格を把握する。
　住宅ローンの残高を確認できましたらいくらで売却をすることができるのか
　不動産会社に査定を依頼しましょう。
　不動産会社から住宅ローンの残債の有無の確認をされると思いますので
　返済予定表で正確な金額を伝えましょう。

③住宅を売却する時の費用を把握する。
　住宅を売却する時には様々な費用がかかりますので以下にまとめます。
　●仲介手数料（売買価格×３％＋６万円×消費税）
　●抵当権抹消費用
　●一括返済手数料（金融機関により異なります。）
　●引越し費用
　●印紙代（売買代金により異なります。）
　●譲渡所得税
　売却時にはこれらの費用がかかりますが一般的には譲渡所得税以外にかかる費用が
　売買価格の４％～５％程になりますのでこれらを差し引いた残りの売買代金で
　住宅ローンの残債を返済できるのかシミュレーションをすると良いでしょう。

住宅ローンの残債が売却価格よりも低い場合のことをアンダーローンと言います。
アンダーローンの場合には売却価格の一部を住宅ローンの返済に充てることができますので売却する上で特に問題はありません。

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「FPによる不動産売却の流れについてご案内です。」

住宅ローンの残債が売却価格よりも高い場合のことをオーバーローンと言います。
オーバーローンの場合は売却価格が住宅ローンの残債よりも低いですので売却価格で
住宅ローンを全て返済することができずローンが残ってしまいます。
そうすると抵当権の抹消を行うこともできません。

例えば

売買代金４，０００万円
住宅ローン残高　５，０００万円
の場合は

４，０００万円－５，０００万円＝－１，０００万円
となりますのでこの場合には１，０００万円の住宅ローン残高が残ってしまいますので
対策をする必要があります。

対策方法としては３つあります。

①手持ち資金で対応する。
　上記の例の場合残高１，０００万円を手持ちの資金で返済する方法です。

②住み替えローンを利用する。
　住宅を買い替えることが前提ですが、上記の例の場合残った残高１，０００万円を
　次に購入する物件の住宅ローンに合算して借りることです。

　例えば、買い替え先の住宅ローンが５，０００万円だった場合には
　５，０００万円＋１，０００万円（住宅ローン残高）＝６，０００万円
　となりますので新たに６，０００万円の住宅ローンを組むことになります。
　
③任意売却を検討する。
　任意売却とは住宅ローンの返済が難しくなった場合に住宅ローンを借りている
　金融機関と相談をし、了承のもと住宅を売却することです。
　本来であれば売却した資金で住宅ローンの残債で完済をしますが、完済が難しい
　場合には金融機関の了承が得られれば、一定条件のもと抵当権を解除してもらう
　ことができます。

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