不動産を賃貸している時のかかる４つの税金　不動産専門のFPが詳しく解説します！

皆様。こんにちは。株式会社ホーセイ土地です。
さて、不動産を賃貸している時には賃借人から家賃収入を得ますがこれらの収入は
不動産所得として税金が発生します。
具体的には
●所得税
●住民税
●事業税
●消費税
があります。

今回のブログでは不動産を貸している時にかかる４つの税金について詳しく
解説していきたいと思います。

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まず所得税とはどのようなものなのか説明します。
所得税とは、個人が１年間（１月１日～１２月３１日までの１年間）に得た収入から、
これを得るためにかかった必要経費を差し引いた金額を所得といい、
この所得に対してかかる税金を所得税といいます。

所得税は、所得を原則１０種類に分けて計算します。
（利子所得・配当所得・不動産所得・事業所得・給与所得・退職所得・山林所得・譲渡所得・一時所得・雑所得の１０種類に分類）
この中で不動産を貸している所得は不動産所得に分類され、不動産所得以外に
給与所得などの他の所得がある場合にはこれらの所得を合算します。

所得税は累進課税が用いられるため所得が多くなると税率が高くなるため、不動産所得や給与所得が多くなると税率が高くなります。

所得税の税率についてはこちらをご覧ください。

また、平成25年から令和19年までの２５年間、各年分の所得税については、
その年分の基準所得税額に対して2.1％の復興特別所得税の納付が必要です。

【所得税の計算方法】
課税所得＝不動産所得＋その他の所得（給与所得など）－所得控除額
所得税＝課税所得×税率－控除額－税額控除－源泉徴収税額

住民税とは、地方税の一種で地方公共団体が提供する公共サービスを賄うために
使われます。

個人の住民税には、都道府県が課税する道府民税（東京都は都民税）と
市町村が課税する市町村民税（東京都は特別区民税）があります。

住民税は均等割と所得割から構成されており、２つの詳細は次の通りです。

【均等割】
個人住民税のうち、所得の大小にかかわらず一定額が課税されるもの
道府民税は一律　１，５００円
市町村税は一律　３，５００円
※条例により、これと異なる金額を定めることができます。

【所得割】
個人住民税額のうち、所得に比例して課税されるものです。
計算方法は
（所得金額－所得控除額）×１０％
となります。
所得税とは異なり一律１０％になります。

住民税は、所得税の確定申告書を税務署に提出すれば、その所得金額の情報が税務署から住所地の市区町村に伝わり、市区町村で税額を計算します。（賦課課税方式）
ですので自分自身で住民税を申告する必要はありません。

納税方法には、普通徴収と特別徴収があります。
普通徴収とは年税額を４回（６月、８月、１０月、翌年１月）に分けて納付する方法のことで、
特別徴収は年税額１２回（６月から翌年５月）に分けて、給料から天引きされる形で納付する方法のことを言います。

事業税は、都道府県に事務所又は事業所を設けて事業を行う法人又は個人に課税されます。
今回は個人の賃貸業に係る個人事業税について説明していきます。
個人の事業税は、第一種事業・第二種事業・第三種事業の３つに分類されいています。
不動産関係では第一種事業に不動産貸付業、駐車場業、不動産売買業があり、
不動産貸付業と駐車場業については、課税対象とされる基準が設けられており、
次のような貸し付けが課税の基準となっています。

【不動産貸付業】

【駐車場業】
①　建築物である駐車場または機械設備を設けた駐車場の場合
　　（駐車可能台数に関係なく課税の対象となる。）
②　①以外で駐車可能台数が10以上である場合


ただし、基準に満たない場合でも貸付用建物の総床面積が６００㎡以上かつ賃料収入
金額が１，０００万円以上などの場合は不動産貸付業として認定されることが
ありますので注意が必要です。

個人の事業税は前年の総収入金額から必要経費を差し引いてから事業主控除の２９０万円を引いて計算します。

【事業税の計算方法】
個人事業税＝（総収入金額－必要経費－２９０万円（事業主控除））×税率
※所得税の青色申告特別控除は、事業税にはありません。
※事業主控除は年の途中で事業の開始または廃業があった場合には、２９０万円に
　その年において事業を行った月数を乗じて１２で除した金額となります。
※税率は不動産貸付業は第一種事業に該当するため５％になります。

次に事業税の申告と納税方法についてご説明します。
事業の所得が２９０万円（事業主控除額）を超える人は、翌年３月１５日までに
申告が必要です。
ただし、所得税や住民税の確定申告をしている時には、事業税の申告は不要になります。
確定申告をしている時には、税務署が地方自治体に申告をし、そこで計算された個人事業税の納付書が送られてきます。
納付は通常８月と１１月の年2回で、都道府県税事務所からくる納税通知書によって納付します。
また、事業税は都道府県税ですので、各都道府県によって納期などが異なる場合がありますので確認をする必要があります。

消費税は個人事業主の場合でも課税事業者に該当する場合には納税しなければなりません。
個人事業主が課税事業者であるか否かの判定は基準期間（個人は原則として前々年）の
課税売上高が税抜き１，０００万円を超えるかどうかで判断されます。
基準期間の課税売上高が税抜きで１，０００万円以下の場合は免税業者となりますので消費税の納税義務はありません。

課税取引には以下のものがあります。
●事務所や店舗の賃料
●賃貸併用住宅の場合は事業用部分のみ
●駐車場
※駐車場は以下の全ての要件を満たすことで非課税扱いになります。
　・一戸あたり１台以上の駐車スペースがある。
　・家賃に駐車場代が含まれている。

非課税取引には以下のものがあります。
●居住用物件の賃料
●居住用物件の共益費や管理費
※居住用物件の消費税が非課税になるための条件は以下の通りです。
　・１か月以上の賃貸借契約がある。
　・契約書に「居住用」と明記している。

上記の課税取引に該当したら全ての個人事業主が消費税の課税事業者になるわけでは
ありません。
最初にもご説明しましたが前々年の課税取引に該当する家賃収入が税抜きで
１，０００万円を超えた場合には課税事業者に該当しますので消費税を納税する必要があります。
ですので居住用物件の家賃収入が１，０００万円を超える場合には課税事業者には
該当せず免税事業者になりますので消費税を納税する必要はありません。

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