不動産所得って何？不動産専門のFPが詳しく解説します！

皆様。こんにちは。株式会社ホーセイ土地です。
個人が不動産を賃貸している場合には不動産取得に対して、
①所得税
②住民税
③消費税
④一定規模以上の不動産を賃貸し、所得が一定額以上となる場合は事業税
がかかります。

これらの税金を算出するための不動産所得とはどういったものなのか
今回のブログでは不動産所得について解説していきたいと思います。

不動産所得をご説明する前に「収入」と「所得」の違いについて説明していきたいと思います。
日常的に「収入」と「所得」という言葉は区別なく使用していますが、税法上では
「収入」と「所得」は異なる概念です。
「収入」とは手に入れた金額そのもののことで「所得」とは正味の儲け・利益のことでその人が得た収入金額からその収入を得るために支出した金額を必要経費として差し引いた後の金額のことをいいます。

計算式は以下のようになります。

所得＝収入金額－必要経費

ですので収入や必要経費の金額を確定させなければ所得を計算することはできないと
いうことになりますね。

税金の計算をするために所得はどのような方法で得た所得かによって１０種類の
所得に分類されます。

【１０種類の所得】
●利子所得
●配当所得
●不動産所得
●事業所得
●給与所得
●一時所得
●雑所得
●退職所得
●山林所得
●譲渡所得

所得は以上のように１０種類に分類されますが、個人が不動産を貸して得ることができる家賃収入は「不動産所得」に分類されます。

不動産を貸した時の所得は不動産所得に分類することができますが、
不動産所得の範囲となるのものは
①不動産
②不動産の上に存する権利（地上権・賃借権など）
③船舶（２０トン以上）、航空機
を貸し付けることによって得た所得となります。

不動産所得の計算方法は次のようになります。

不動産所得＝総収入金額－必要経費

不動産所得は上記の計算方法で算出することができますが
それでは不動産を貸した時の収入には具体的にどのようなものがあるのでしょうか。
計算式の「総収入金額」にあたる箇所になります。

①地代家賃・家賃収入・駐車場収入・更新料・礼金・名義変更料

②敷金・保証金のうち賃借人に返還しないことが確定している部分
　例えば、保証金の償却など。

③土地信託からの配当収入など。

④家賃の金額をめぐる係争についての供託金

⑤時価５０％以下の権利金（借地権設定の対価）

これらの収入を合算したものが総収入金額となります。

不動産の収入の中には不動産所得ではなく事業所得や雑所得・譲渡所得に該当するものがあります。

①時間極駐車場（地主様の責任で他人の車を保管）→事業所得または雑所得
　※月極駐車場（いわゆる青空駐車場）は不動産所得に該当します。
②販売用の土地・建物の一時的な貸付け　　　　　→事業所得
③不動産仲介業の収入　　　　　　　　　　　　　→事業所得
④従業員宿舎の貸付け　　　　　　　　　　　　　→事業所得
⑤賄い付きの下宿など　　　　　　　　　　　　　→事業所得または雑所得
⑥賃貸用建物の売却収入　　　　　　　　　　　　→譲渡所得（分離課税）
⑦時価の５０％を超える権利金収入があった場合　→譲渡所得（分離課税）
⑧民泊（個人が空き部屋を有料で旅行者に宿泊させるもの）→雑所得

少し紛らわしいですがこれらは不動産の貸付けによる不動産所得には該当しませんので注意しましょう。

家賃収入などの「総収入金額」から必要経費を差し引くことで不動産所得を算出することができます。
それでは必要経費にはどのようなものがあるのでしょうか。

①賃貸物件の取得に必要となる不動産取得や登録免許税、印紙税など。

②賃貸物件に係る固定資産税、都市計画税、事業税、税込み処理の消費税等の租税公課
　※所得税や住民税は必要経費になりません。

③賃貸建物の火災保険料、地震保険料、管理費用、入居者募集の広告費用、修繕費
　（資本的支出は除く。）減価償却費（入居者募集中の空室部分の減価償却費は経費になります。）

④借入金で賃貸物件を取得した場合の支払利息など。
　※借入金の元本返済分は必要経費になりません。

⑤賃貸物件の管理等に従事した者に支払った給与など。
　（生計を一にする親族に支払う給与等は貸付けが事業的規模の場合に経費に
　算入できます。）
　※事業的規模とは社会通念上、事業と称するに至る程度の規模で行われているか
　どうかにより実質的に判断されます。ただし、形式基準として次の基準にあてはまれば事業的規模と認められます。
　●アパートについては独立室数が１０室以上
　●独立家屋（貸家など）については５棟以上
　●土地の貸付け（駐車場など）については５０件以上
　●賃貸物件の地代、家賃（生計を一にする親族に支払う金額については必要経費となりません。）
　●賃貸物件の賃借人に支払う立退料
　　（借地権や借家権の譲渡に伴う立退料は譲渡所得になります。）
　●取壊しによる資産損失（全部または一部）

上記のようなものが必要経費となりますが基本的に必要経費として差し引くことが
できるものは家賃収入を得るために必要なものに限られます。

必要経費の中で間違った認識をされている方が結構いらっしゃるのですが※印でも記載してある所得税・住民税・借入金の元本返済分については必要経費として認められません。
特に投資物件の購入のご相談にいらっしゃった方で借入金の元本返済分を必要経費にできると勘違いされている方が結構いらっしゃいますので注意してくださいね。

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