サブリース契約で収益の最大化は可能？メリット・デメリットもあわせて解説します。

皆様。こんにちは。株式会社ホーセイ土地です。
不動産会社に賃貸管理を依頼する際の方法には「管理委託契約」と「サブリース契約」の２種類があります。
「管理委託契約」とは弊社でも行っている賃貸管理の方法で貸主様から依頼を受けた場合に入居者募集や家賃管理などの賃貸管理業務を弊社で行います。

もう一つの賃貸管理方法として「サブリース契約」というものがあります。

サブリース契約とは、サブリース業者が貸主様から賃貸物件を一括で借り上げ、
サブリース会社が第３者に転貸するシステムです。
大手ハウスメーカーなどではサブリース契約をしていることが多くアパートやマンションの建築を依頼するとサブリース契約の提案をされることが多いでしょう。

それではサブリース契約を締結した場合に「収益の最大化」は可能なのでしょうか。
サブリース契約のメリットとデメリットをまずは解説していきたいと思います。

まずはサブリース契約のメリットについて解説していきたいと思います。

サブリース契約のメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。

①空室リスクや滞納リスクを減らすことができる。
　まず一番のメリットは空室や滞納が発生しても毎月安定した収入が得られることです。
　管理委託契約の場合には空室がある場合には空室の期間は家賃の収入がありませんがサブリース契約の場合はサブリース業者が一括で借り上げてくれていますので１部屋でも２部屋空室になっても家賃を保証してくれます。
　また、滞納があった場合にもサブリース契約の場合には家賃が支払われます。

②細かい管理事務をしなくても良い。
　サブリース契約では賃貸管理をする上で必要な建物のメンテナンスや入居者募集・契約更新手続きなどの面倒な事務所業を全てサブリース業者が行ってくれます。

③必要経費の削減ができる。
　管理委託契約では不動産会社に賃貸物件の入居者の募集を依頼すると一般的には広告料を支払うことになります。
　また、退去をした際には原状回復費用として修繕費用が必要となります。
　サブリース契約ではこのような費用をサブリース業者が負担する場合があります。
　※全て負担するということではありませんのでどのような取り決めがされているのか契約書を確認しておきましょう。

④相続税対策として利用できる。
　賃貸物件の貸主様が亡くなり相続が発生した場合には相続税の金額が安くなります。
　具体的には「不動産の相続税評価額を引き下げる」仕組みが働きます。
　一般的な土地では自用地として評価をされますが、所有している土地に
　賃貸マンションやアパート、貸家を建てて貸している土地の場合には
　「貸家建付地」としての評価を受けます。
　また、入居率が高いほど相続税が安くなります。

このようにサブリース契約を締結するとサブリース業者が一括で賃貸物件を借り上げてくれますので空室の有無にかかわらず毎月一定の家賃が入ってきます。
安定収入を得るという目的ではとても魅力的で最大のメリットだと思います。

また、家賃保障だけでなく、管理業務を委託することで効率的に専門的な賃貸管理を行うことができ、未納賃料などの回収など負担を軽減することもできます。

次にサブリース契約のデメリットについて解説していきたいと思います。

①家賃収入は全額受け取れるわけではない。
　サブリース契約では毎月安定した収入を得られるというメリットがありますが、貸主様が家賃を全て受け取れるわけではありません。
　家賃保証の相場は８０％～９０％程度となります。
　ですので管理委託契約で不動産会社に管理を任せる場合よりも家賃収入は
減ることになります。

②家賃の見直しがある。
　賃貸物件はある程度年数が経過すると新築時よりもどうしても家賃が
　下落してしまいます。
　サブリース業者もずっと同じ金額で家賃保証をしてくれるわけではなく
　２年程で家賃の見直しがあります。
　見直しが行われると貸主様の収入が減少してしまうとともに、
　新築時にハウスメーカーから提案をされたシミュレーションとは違ってきてしまい、
　賃貸経営が悪化する場合がありますので注意が必要です。

③礼金、更新料などの収入がない。
　管理委託契約の場合には礼金や更新料などの収入は貸主様に入りますが、
　サブリース契約では礼金や更新料の収入はサブリース業者の取り分となります。

④修繕費やリフォーム費用がかかる。
　契約内容によってはサブリース業者が一部負担をしてくれる場合もありますが
　一般的には貸主様が費用を負担することになります。
　築年数が新しい場合にはそれほど費用負担の割合は少ないですが築年数が
　経過すると費用を負担することが多くなり、修繕などの見積もりはサブリース業者が行いますが費用も高額となっていますので注意が必要です。

⑤免責期間が設定されている場合がある。
　サブリース契約では免責期間が設定されている場合がありこの期間は家賃収入がありませんので注意が必要です。
　サブリース契約後や入居者の退去後に設定をされています。

　
　

結論から申し上げますとサブリース契約で収益の最大化は不可能です。

サブリース契約のデメリットでも解説したとおり、毎月安定した収入とはいえ
８０％～９０％の家賃収入となってしまい、家賃の見直しが２年程度で行わます。

サブリース契約は貸主様の負担軽減や相続税対策、安定性重視としては向いています。
もともと土地を所有していて、現金で建物を建築をするような地主様であれば、
サブリース契約で「不動産投資の安定」や「相続税対策」として向いていると言えます。

しかし、収益性重視の貸主様であればサブリース契約では今後収入（家賃収入）は家賃の見直しで２年ごとに減り、築年数がある程度経過すると支出（修繕費等）が増えてくることを考えると「収益の最大化」には不向きといえるでしょう。
家賃収入は減っていきますが建物はエアコンや給湯器などの設備交換以外にも外壁の劣化などが見られる場合には何百万円という単位で費用がかかります。
このように修繕費などの支出は管理委託契約でもサブリース契約でも同じ費用が必要になりますので注意が必要です。

賃貸経営で収益の最大化をする方法としてはサブリース契約ではなく管理委託契約にすることです。
しかし、サブリース契約では貸主様がサブリース会社と賃貸借契約を締結しています。賃貸借契約では、借地借家法により借主側が大きく保護されるため原則として貸主様の都合で解約ができず、 解約をするためには正当事由が必要です。

ただ、全く解約ができないというわけではありません。
解約の正当事由が生じた場合やサブリース会社と合意ができた場合などには解約をすることができます。
また、契約書には解約条項が定められていますので注意してください。
一般的には
●解約に伴う違約金
●解約申し出の期日
などが記載されていますので確認しておきましょう。

弊社でもサブリース契約の解約について相談を受けることがあります。
解約をしたい理由としては
●サブリース会社からの大幅な家賃の減額による収益の悪化
●サブリース会社からの建て替えの提案を受けた。
●相続でアパートを取得した。
●両親から賃貸物件の管理を任された。
などがあります。

サブリース契約を解約する時には「高額な違約金を請求されることを知らなかった」
や「正当事由が認められず解約を拒否された。」などのトラブルがよくありますので
契約書の内容をよく確認をし、解約手続きが難航する場合には弁護士などに相談する
ことをオススメします。

ハウスメーカーからサブリース契約の提案がある場合には提案書をもらえますが
提案書を全て信じてはいけません。
私も誰もが知る大手ハウスメーカーの提案書を何社か見たことがありますが、
正直なところよくこの内容で貸主様も契約するなー。と思う内容です。
最低でも３社ほどの相見積もりをし、事前に契約内容も確認をして比較検討しましょう。
また、サブリース契約だけでなく管理委託契約で不動産会社に管理を依頼する場合の
シミュレーションもあわせて行うことでサブリース契約と管理委託契約のどちらが
貸主様本人や相続人にとって良いのか検討をすることをオススメします。

【不動産管理でお悩みのオーナー様へ】

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弊社では
●賃貸物件のサブリース契約を検討している。
●サブリース契約を解約したい。
などの貸主様からのご相談を承っております。
賃貸物件のシミュレーション表を作成させて頂き、貸主様の賃貸経営をサポート
させて頂きます。
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