不動産売却における２つの査定方法

皆様。こんにちは。株式会社ホーセイ土地です。
不動産を売却する時にはまずどれくらいの金額で売却できるのかを不動産会社に
査定を依頼するかと思います。

不動産を査定する方法には以下のような２つの査定方法があります。
①机上査定（簡易査定）
②訪問査定

今回のブログでは２つの査定方法について詳しく解説していきたいと思います。

①机上査定とは

まず机上査定について解説していきます。
机上査定とは不動産会社の担当者が物件を見に行かずに物件の査定を行う方法で、
WEBやメールなどで気軽に査定を依頼することができます。

机上査定は物件の所在地や築年数、土地の面積などから土地や建物、マンションの金額を算出します。
不動産会社は売主様から頂いた情報をもとに以下の情報やデータを使って査定を
行います。

①現在売り出し中の類似物件の販売価格の調査
レインズという不動産会社しか見ることができない不動産サイトがありますが、
レインズで査定依頼をした物件の周辺で現在売り出している類似物件から販売価格を調査します。
例えば、物件が国分寺市南町３丁目にある場合には国分寺市南町３丁目で類似物件を
調査します。
類似物件がない場合には国分寺市南町２丁目や国分寺市南町１丁目など範囲を広げていきます。
マンションの場合には現在、同じマンション内で販売中の物件を調査します。

また、レインズでは物件の登録年月日を確認することができますので販売中の物件が
どれくらいの期間販売をしているのかを確認することができます。例えば登録してから３ヶ月や半年以上経過している物件などは販売している金額では売却が難しいと
判断できますので査定金額を算出する上ではとても重要な情報になります。

②過去の成約事例の調査
レインズでは現在販売中の物件以外に過去の成約事例を見ることができます。
過去の全ての物件が掲載されているわけではありませんが、成約事例の年月が近い物件が掲載されている場合には査定を算出する上でとても重要な情報です。

ただ、マンションの場合は成約事例を参考に正確な査定金額を算出することができますが土地や一戸建ては土地の形や高低差、建物のメンテナンス状況などを調べていませんので価格のブレが生じますので注意が必要です。

③路線価や固定資産税評価額などを加味して査定金額を算出
類似物件から査定金額を算出する方法以外には路線価と固定資産税評価額から金額を
算出します。
この査定方法は土地の金額を算出する際に利用されます。
まず相続税評価額の基準となる路線価ですが、路線価は公示価格（国土交通省によって毎年発表される土地の価格）の８０％ですので、路線価を１．２５倍することで
おおよその相場を算出することができます。

固定資産税評価額は公示価格の６０％～７０％が目安ですので固定資産税評価額を１．４２倍から１．６６倍することでおおよその金額を算出することができます。

以上の３つの方法で机上査定を行います。
机上査定は気軽に査定金額を算出できるというメリットがありますが実際に物件を見ずに査定を行っているため、周辺環境や建物の状況、建物内のリフォーム状況など細かい情報を加味していませんので正確性に欠けてしまいますので注意が必要です。

②訪問査定とは

続いて訪問査定について解説していきたいと思います。
訪問査定は不動産会社の営業マンが実際に物件を見に行き、様々な調査を行ったうえで
査定金額を算出します。
例えば、周辺環境や立地、境界の確認、建物の損傷などのメンテナンス状況、日当たりなどがあります。
現地を見に行かないとわからない情報を反映させて査定金額を算出しますので机上査定とは違いより正確な査定金額を算出することができます。
訪問査定はおおよそ数日から1週間程度で査定金額を算出することができます。

また、数社に訪問査定を依頼した場合には直接担当と会うことになりますので
どの担当者に売却を依頼するのかを判断することができます。

訪問査定のデメリットとしては査定金額に差があることが挙げられます。
なぜ差が出てしまうのかその理由については以下で解説していきたいと思います。

なぜ査定金額に差がでるの？

数社の不動産会社に査定を依頼した時には必ず金額に差が出てきます。
例えば、土地の査定を依頼した時に
A社では4,000万円
B社では4,500万円
C社では6,000万円
などといったようにかなりの幅があります。

売主様としてはできるだけ高く売却したいと思いますのでこの３社だとC社に売却活動を
お願いしたくなりますよね？
このように不動産会社は自分達で売却活動をしたいがために査定金額を他の不動産会社よりも高く出します。
これは大手の不動産会社でも中堅の不動産会社でも同じことをします。
実際にレインズで物件を検索しても半年以上売れ残っている物件なども見受けられます。
査定で高い金額を出してとりあえず自分達で売却活動をさせてもらおうとしているのです。

もちろん売主様の判断で一番高く査定を出してくれた不動産会社に売却活動を依頼することは良いと思いますが査定金額が高い理由をしっかりと確認することがとても重要です。
しっかりとした理由もなくただ売却活動をさせてもらいたいだけで高い査定金額を出してきた不動産会社に売却活動をお願いしても結局売れ残ってしまい最終的には金額の値下げ交渉をされてしまいますので注意しましょう。

【不動産の売却に関してご相談をご希望の皆様へ】

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株式会社ホーセイ土地では土地・一戸建て・マンションなど不動産の机上査定と
訪問査定を行っています。
「いくらくらいで売却できるの？」と少しでもお考えでしたらお気軽にご連絡ください。
また、現在不動産を売りに出しているがなかなか売却ができずに困っている売主様が
いらっしゃいましたら是非お声掛けください。
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