不動産所得がある場合は確定申告は必要？不動産専門のFPが詳しく解説します！

皆様。こんにちは。株式会社ホーセイ土地です。
２０２５年７月４日のブログでは不動産所得についてブログを書きました。

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「不動産所得って何？不動産専門のFPが詳しく解説します！」

今回のブログでは賃貸物件を貸している時に不動産所得がある場合には
確定申告が必要になるのかまた確定申告とはどういったものなのか詳しく解説していきたいと思います。

これから賃貸経営を考えている方はぜひ参考にしてください！

まずはそもそも確定申告とは何か解説していきますね。
確定申告とは１月１日から１２月３１日までの１年間の収入と支出をもとに収める必要がある税金の額を計算して国（税務署）に自ら申告する手続きのことです。
確定申告の申告期限は通常2月16日から3月15日までと決まっています。
（2月16日や3月15日が土曜日日曜日の場合はその次の月曜日に日付がずれます。）

確定申告の対象となるには以下のような人たちです。
●個人事業主やフリーランスで１年間の所得が４８万円を超える人
●給与所得者でその年の給与の収入金額が２，０００万円を超える人
●給与所得以外に所得の金額が２０万円を超える人
●給与を２か所以上から受けている人で年末調整を受けない給与の収入金額と
　給与所得および退職所得以外の所得の金額の合計金額が２０万円を超える人
●公的年金収入が４００万円以上でかつそれ以外の所得が２０万円以上の人

などこれらの人たちは確定申告をする必要があります。

給与所得者のサラリーマンなどは年末調整で所得税が確定をし、納税を完了しますので
基本的には確定申告は必要ありませんが給与所得者で上記に該当する人は確定申告が
必要になります。

結論から申し上げますと不動産所得が２０万円以上ある人は自分で確定申告を
する必要があります。
ただし、不動産所得が２０万円以下の場合（例えば自宅の駐車場を月額１５，０００円で１年間賃貸した場合は年間の駐車場収入は１８０，０００円になります。）などや
収入よりも経費が多く納税が発生しない場合には確定申告は不要となります。

不動産所得が２０万円以下の場合は確定申告が不要ですが確定申告をすることで
メリットになることもあります。
例えば、不動産所得が赤字の場合には給与所得など他の所得と損益通算をすることで
節税になることがあります。
損益通算とは簡単に言うと赤字になった不動産所得と給与所得を合算した金額で
所得税額を計算することです。
ですので不動産所得が２０万円以下だからといって確定申告をしないと判断するのではなくご自身の所得を全て確認したうえで、確定申告をするかどうかを判断しましょう。
ご自身で判断が難しい場合には税理士に相談すると良いと思います。

確定申告の申告方法には青色申告と白色申告の２つがあります。
青色申告は白色申告に比べて手続きと提出書類は増えますが税制面の優遇を受けることができます。

まず青色申告に関して解説していきますね。
青色申告を利用するための要件は以下にようになります。
①不動産所得を生ずべき業務を行っていること。
　「業務を行っていること」なので、不動産所得の場合、１室の賃貸でも青色申告が
　可能です。
②あらかじめ「青色申告承認申請書」を提出し、税務署長の承認を受けること。

③承認申請書の提出期限
　●青色申告の承認を受けようとする年の３月１５日
　●その年の１月１６日以降に新たに業務を開始した場合は、業務開始から2ヶ月以内
　　※提出した年の12月31日までに処分通知がないときは「自動承認」とみなされます。

④相続の場合の提出期限
　青色申告の承認を受けていた被相続人の業務を相続人が承継して青色申告を継続する
　場合は、相続発生の日から下記の期限までに青色申告承認申請書の提出が必要となる。
　●死亡の日が1月1日～8月31日の場合は、準確定申告期限内（死亡の日から4ヶ月以内）
　●死亡の日が9月1日～10月31日の場合は、12月31日
　●死亡の日が11月1日～12月31日の場合は、翌年2月15日

⑤税法で定められた帳簿書類を備え付けて適正な記帳・決算を行い、これによって
　申告をしていること。
　【申請書類】
　●確定申告書
　●青色申告決算書（損益計算書・貸借対照表）
　●各種控除を受ける場合は控除の関係書類
　
また青色申告をする人は原則として帳簿を５年もしくは７年保管する必要があります。
　

帳簿書類	保管期間
【帳簿】 現金出納帳、売掛帳、買掛帳、経費帳、 固定資産税台帳、仕訳帳、総勘定元帳など	７年
【決算関係書類】 損益計算書、貸借対照表、棚卸表など	７年
【現金預金取引関係書類】 領収書、小切手帳、預金通帳、借用書など	７年（前々年分所得が300万円以下の者は５年）
【その他の書類】 取引に関して作成し、または受領した上記以外の書類（請求書、見積書、契約書、納品書、送り状など）	５年

白色申告は青色申告の承認を受けていない人が行う申告制度で、青色申告よりも書類が
少なく、記帳方法も簡易簿記といい、比較的簡単に作成することができます。
白色申告は後述する青色申告で利用できる青色申告控除などが利用できません。

白色申告の場合に必要な書類は以下になります。
●確定申告書（Ｂ）
●収支内訳書
●医療費控除などの各種控除の書類

また白色申告の場合の帳簿などの保存は以下になります。

帳簿書類	保存期間
収入金額や必要経費を記載した帳簿（法定帳簿）	７年
業務に関して作成した上記以外の帳簿（任意帳簿）	５年
決算に関して作成した棚卸表その他の書類	５年
業務に関して作成した作成し、または受領した請求書、 納品書、送り状、領収書などの書類	５年

確定申告で申告方法を青色申告を選択した場合には税務上各種の特典があります。
青色申告で以下の要件を満たすと１０万円～最大６５万円の青色申告特別控除が
適用されます。

	控除額	要件
（１）	５５万円	●事業的規模の不動産所得がある青色申告者であること。 ●取引を正規の簿記の原則（複式簿記）により記帳している。 ●貸借対照表と損益計算書を確定申告書に添付する。 ●法定申告期限内に提出する。
（２）	６５万円	●上記（１）の要件＋e-Taxによる電子申告 または ●上記（１）の要件＋電子帳簿保存を行う。
（３）	１０万円	●上記（１）（２）以外の青色申告者

不動産所得のみの場合は事業的規模規模でなければ５５万円（または６５万円）の控除を受けることができません。
不動産所得の事業的規模規模としては独立した家屋の場合は５棟以上またはアパートの場合は１０室以上が判断の基準とされています。
また、期限後に申告をした場合には１０万円控除のみの適用となりますので注意が必要です。

青色申告では青色申告特別控除で最大６５万円の控除を受けることができますが
それ以外にもメリットがありますのでご紹介しますね。

①青色事業専従者の給与を全額必要経費に算入できる。
　事業的規模と認めらる場合に、事前に青色事業専従者給与に関する届出書を
　提出することで配偶者や子供などの給与を経費として控除することができます。
　白色申告の場合も事業的規模と認められる場合には給与を必要経費に算入できます
　が配偶者が８６万円、配偶者以外の人は一人につき５０万円までとなります。
　ただし、退職金は必要経費に算入することはできません。
　
　また、給与を必要経費に算入するためには以下の要件が必要となります。
　●納税者と生計を一にする配偶者その他の親族であること。
　●その年の12月31日現在で年齢が15歳以上であること。
　●その年を通じて6ヶ月を超える期間、納税者の経営する事業に従事していること。
　　なお、青色事業専従者については従事可能期間の2分の１を超えていればよい。
　●次に該当する人のその該当する期間は、たとえ事業に専従していても、
　　専従期間には含まれません。
　　①高校・大学その他各種学校などの学生または生徒である人
　　　（一定の夜間学生を除く）
　　②他の職業がある人
　　③老衰そのた心身の障害によって事業に従事する能力が著しく阻害されている人

　また、青色事業専従者として給与を受けた者または事業専従者控除の対象となった
　親族は配偶者控除、配偶者特別控除、扶養控除、特定親族特別控除の対象となる
　ことができません。

②滞納家賃を必要経費として算入できる。
　青色申告で不動産所得が事業的規模の場合には滞納家賃を貸倒引当金として、
　滞納をした年に必要経費として算入することができます。

③少額減価償却資産を必要経費に算入することができる。
　通常は１０万円以上の減価償却資産は耐用年数に応じた年数で経費計上しますが
　青色申告の場合は1個あたり30万円未満の減価償却資産（パソコンなど）を取得した
　場合には単年で必要経費とすることができます。
　年間３００万円が上限となります。

④赤字の場合は損失の繰り越しや繰戻しができる。
　単年での赤字金額が大きい場合に損失を控除しきれない場合もあります。
　青色申告の場合には単年で控除しきれない分を翌年以降3年間、繰越控除が可能と
　なります。
　また、「純損失の繰戻還付」というものがあり、赤字の年の前年分の損失額を
　繰戻して、前年分の所得額を控除し税金の還付を受けることもできます。


このように青色申告を利用することで白色申告に比べて様々なメリットがあります。
青色申告は手続きや提出書類なども多いので手間がかかりますので控除を活用したい
人は費用はかかってしまいますが税理士などに依頼して手続きを行ってもらうのも
良いかと思います。

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