株式会社 ホーセイ土地
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2021年06月03日
公開中ブログ

「原状回復トラブルガイドライン」損耗・毀損について解説します。

賃貸借契約が終了した時には、入居者は大家さんに借りていた建物を返還します。

建物を返還した時にトラブルになりやすい建物の原状回復。

今回は退去後の原状回復について損耗・毀損の考え方について

ご紹介していきたいと思います。

原状回復をめぐるトラブルガイドラインとは?

まずは「原状回復をめぐるトラブルガイドライン」についてお話させて頂きます。

「原状回復をめぐるトラブルガイドライン」(以下、ガイドライン)とは

原状回復をめぐるトラブルの未然防止と円滑な解決のために、

契約や退去の際に貸主、借主双方があらかじめ理解しておくべき一般的なルール等を

示したものであり、国土交通省が公表しています。

 

ガイドラインの位置付けとしては

「民間賃貸住宅の賃貸借契約については、契約自由の原則により、民法、借地借家法等の法令の強行法規に抵触しない限り有効であって、その内容について行政が規制することは適当ではない。
本ガイドラインは、近時の裁判例や取引等の実務を考慮のうえ、原状回復の費用負担のあり方等について、トラブルの未然防止の観点からあくまで現時点において妥当と考えられる一般的な基準をガイド
ラインとしてとりまとめたものである。」

ということからあくまでも「指針」であり、当事者に対し法的拘束力を

及ぼすものではありません。

しかし、ガイドラインは、裁判例などを踏まえて作成されているもので、

実際にトラブルが生じて裁判などになった場合には、このガイドラインの内容が

判断基準となり、消費者相談などでも活用されていますので、

ガイドラインに示されている内容については是非理解しておいて頂きたい内容です。

 

それでは具体的にガイドラインの内容について解説していきますので

ご覧ください~。

損耗・毀損について

ガイドラインでは建物の損耗等を建物価値の減少と位置づけ、負担割合等のあり方を

検討するにあたり、理解しやすいように損耗等を次の3 つに区分しています。

①ーA 建物の・設備等の自然的な劣化・損耗等(経年変化)

①ーB 借主の通常の使用により生ずる損耗等(通常損耗)

②  借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を

   超えるような使用による損耗等

 

この3つの区分のうち、「①-A」「①ーB」が貸主負担、「②」が借主負担に

なります。

借主が負担する「②」について次のように定義されています。

「原状回復とは、借主の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の

 故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・

 毀損を復旧すること」

 

ようするに借主の故意(わざと)・過失(不注意)、善管注意義務違反その他

通常の使用を超えるような使用による損耗等については借主の負担となります。

 

図を使ってもっと詳しく説明したいと思います。

※上記の図は「ガイドライン」にも掲載されています。

 

上記の図は貸主負担・借主負担どちらなのかを図にしたものです。

一つずつ説明していきます。

 

【貸主負担となるもの】

A:借主が通常の住まい方、使い方をしていても発生すると考えられるもの

 

  借主が通常の住まい方、使い方をしていても発生すると考えられるものは

  「経年変化」か「通常損耗」であり、これらは賃貸借契約の性質上、

  賃貸借契約期間中の賃料でカバーされてきたはずのものであると考えられます。

具体的には

・家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡

・テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ(いわゆる電気ヤケ)

・設備機器の故障、使用不能(機器の寿命によるもの)

などなど。

 

A(+G):次の入居者を確保するための化粧直し、グレードアップの要素があるもの

 

  建物価値を増大させるような修繕等(例えば、古くなった設備等を最新のものに

  取り替えるとか、居室をあたかも新築のような状態にするために

  クリーニングを実施する等、Aに区分されるような建物価値の減少を補って

  なお余りあるような修繕等)を行う場合は貸主負担となる。

具体的には

・畳の裏返し、表替え(特に破損等していないが、次の入居者確保のために行うもの)

・全体のハウスクリーニング(専門業者によるもの)

・消毒(台所・トイレ)

などなど。

 

【借主負担となるもの】

B:借主の住まい方、使い方次第で発生したりしなかったりすると考えられるもの

 (明らかに通常の使用等による結果とはいえないもの)

 

 借主の住まい方、使い方次第で発生したりしなかったりすると考えられるものは、

 「故意・過失、善管注意義務違反等による損耗等」を含むこともあり、

 もはや通常の使用により生ずる損耗とはいえない。

具体的には

・引越作業で生じたひっかきキズ

・落書き等の故意による毀損

などなど。

 

A(+B):借主が通常の住まい方、使い方をしていても発生するものであるが、

  その後の手入れ等賃借人の管理が悪く、損耗が発生・拡大したと考えられるもの

 

  借主が通常の住まい方、使い方をしていても発生するものであるが、

  その後の手入れ等賃借人の管理が悪く、損耗が発生・拡大したと考えられるものは、

  損耗の拡大について、賃借人に善管注意義務違反等があると考えられる。

具体的には

・冷蔵庫下のサビ跡

・台所の油汚れ

・風呂、トイレ、洗面台の水垢、カビ等

などなど。

 

上記の考え方で退去後の原状回復について入居者と話し合っていくと良いでしょう。

 

 

 

本日も最後までお読み頂き誠にありがとうございます!

今回は原状回復について記事にしていきました。

今後も原状回復について色々と記事にしていきたいと思いますので宜しくお願い致します

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