一棟マンション・アパートの賃貸経営で必要になる費用（ランニングコスト）とは？

皆様。こんにちは。株式会社ホーセイ土地です。
マンションやアパートを所有していると年間を通して維持管理や税金・リフォーム費用など様々な費用がかかってきます。
空室の募集を不動産会社に依頼する場合にも費用がかかります。

今回のブログでは賃貸経営で必要となる費用（ランニングコスト）について書きたいと思います。
賃貸経営で必要になる費用は一棟マンション・アパートと分譲マンションとでは
少し異なりますのでそれぞれでどのような費用が必要となるのかわかりやすく解説
していきたいと思います。
本日のブログでは一棟マンション・アパートに絞って書きたいと思います。

最初にも書きましたが賃貸経営には一棟マンション・アパートや分譲マンションなどがありますがランニングコストが少し異なります。
まずは一棟マンション・アパートで必要となるランニングコストをご紹介します。

【一棟マンション・アパートで必要なランニングコスト】

①共用部分の電気代・水道代

　廊下や階段・ゴミ置き場などの電気代や共用部分などの清掃に使用する
　電気代・水道代がかかります。

②修繕費・リフォーム費用

　築年数がある程度経過してくると設備の故障や不具合が発生してきます。
　その際の修理・交換費用がかかります。
　
　例えば、エアコンや給湯器、パッキンの交換などは入居者からの連絡が
　多くあります。
　キッチンや浴槽などは頻繁に交換をすることはほぼありませんが
　エアコンと給湯器の標準的な使用期間はおおよそ１０年と言われていますので
　築年数が１０年以上経過してくると入居者からエアコンと給湯器の不具合の
　連絡が増えてきます。

　また、入居者が退去した場合には次の入居者の為のリフォーム費用がかかります。
　上記以外には外壁や屋上・給排水工事など大規模修繕を数年～数十年の周期で
　実施します。

 

③消防点検費用

　物件の規模によって消防用設備等を定期的に点検して
　その結果を消防署長に報告することが義務付けられています。
　消火器等の機器の設置状況や火災報知器、避難器具の動作確認を行います。
　案外忘れがちな項目でもありますので気を付けましょう！
（何年もしていないと管轄の消防署から連絡がきます。）

 

④火災保険料・地震保険料

　火災や地震などの災害が発生した時のために加入をしておくものです。
　所有者が加入する火災保険は建物に対しての保険です。

　火災保険では火災が発生した時だけではなく台風などで被害にあった場合など
　でも対応してくれます。
　弊社の管理物件でも台風の影響で屋根が破損した時などは火災保険で
　対応することがあります。

⑤税金

　建物を所有していると、固定資産税・都市計画税・事業税がかかります。
　それ以外には所得税・住民税・（法人の場合）法人税などがかかります。

⑥管理料

　不動産管理会社に家賃の管理や建物の管理を任せる場合には管理料が
　必要となります。
　管理料の相場はおおよそ５％程です。

⑦定期清掃費

　共用部分の清掃をプロのクリーニング業者に依頼する場合に必要となる費用です。。

⑧広告宣伝費
　
　空室のお部屋を不動産会社に募集をお願いした際に成約時に不動産会社に
　支払う費用です。
　家賃の１ヵ月分が相場です。

⑨借入金の返済

　物件の購入や建築をする際に金融機関より借入れをする場合には毎月元本＋利息の
　合計金額を返済しなければなりません。

⑩税理士費用

　賃貸経営での家賃収入は不動産所得に分類され、年間収入が２０万円以上の
　場合には毎年２月１６日から３月１５日の間に確定申告をする必要があります。
　オーナー様ご自身で確定申告をする場合には費用がかかりませんが税理士に
　依頼する場合には費用がかかります。
　

⑪その他の費用

　①～⑩以外に物件によってかかってくる費用をご紹介させて頂きます。

　●インターネット費用

　●防犯カメラ費用

　●エレベーターメンテナンス費用

　●町会費

オーナー様がインターネット費用を負担することで入居者が無料でインターネットを

使用する事ができますので非常に喜ばれます。

防犯カメラも防犯対策になりますので入居者は安心しますね。

賃貸経営では上記でご紹介したように運営をしていくためには様々な費用が
かかります。
いざという時に大きな費用がかかってしまうこともありますので、
収支計画を立てる時には、ギリギリでやりくりするのではなく、余裕を持つことが大切です。

特に大規模修繕を実施する時には数百万～数千万円かかる可能性もあります。
（物件により異なります。）
急な出費や大規模修繕の為にも毎月コツコツと積み立てをしておきましょう！

賃貸経営で安定した収入を得るために大事なことは入居率をあげることです。
そのためには数ある物件の中から選ばれなくてはいけませんよね。
もちろん収支計算も大事ですが、費用をかけるところにはしっかりと費用をかけて
入居率をアップさせなければいけません。

例えば、建物の定期的なメンテナンスやリフォームは次の入居者を決める上では
とても重要です。
第一印象が良くなければお部屋を内見しても決まりませんので、
設備投資やリフォームはお金がかかりますが入居率を上げるために積極的に取り組んで
いきましょう。

賃貸経営をする上でキャッシュフロー表を作成して手元に残る現金の流れを把握することがとても重要です。

不動産投資におけるキャッシュフローの計算式は
【家賃収入－（ローン返済額＋必要経費＋税金）】
です。

キャッシュフロー表を作成することで賃貸経営でどれくらい現金が手元に残るか
把握することができますので将来必要になる資金の準備や手元資金が多ければ
ローンの繰り上げ返済などもすることができます。

しかし、キャッシュフロー表は必ず予定通りにいくとは限りませんので注意が必要です。
例えば、なかなか入居者が決まらず空室期間が長引いてしまう場合には家賃の見直しが
必要になりますので予定していた家賃収入が減る可能性もあります。
それ以外には予定していなかった設備の不具合による支出が増えることもあります。

ですのでキャッシュフロー表を作成したからといってその通りにはならず想定外なことも
おきますのでキャッシュフロー表は定期的に見直すことをオススメします。

【不動産管理でお悩みのオーナー様へ】

不動産管理に関してお悩みのことがございましたら株式会社　ホーセイ土地に
ご相談くださいませ。

弊社ではこれから賃貸経営をしたいと考えている方や相続で賃貸物件を取得したが賃貸経営に不安がある方向けのご相談を承っております。
賃貸経営についてご質問などございましたらお気軽にお問い合わせください！
ご希望のお客様には賃貸物件のキャッシュフロー表の作成も行っています(^^) 

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