株式会社 ホーセイ土地
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2021年06月06日
公開中ブログ

「原状回復トラブルガイドライン」経過年数の考え方について解説します。

賃貸借契約が終了した時には、入居者は大家さんに借りていた建物を返還します。

建物を返還した時にトラブルになりやすい建物の原状回復。

今回は退去後の原状回復の経過年数の考え方について

ご紹介していきたいと思います。

原状回復をめぐるトラブルガイドラインとは?

まずは「原状回復をめぐるトラブルガイドライン」についてお話させて頂きます。

「原状回復をめぐるトラブルガイドライン」(以下、ガイドライン)とは

原状回復をめぐるトラブルの未然防止と円滑な解決のために、

契約や退去の際に貸主、借主双方があらかじめ理解しておくべき一般的なルール等を

示したものであり、国土交通省が公表しています。

 

ガイドラインの位置付けとしては

「民間賃貸住宅の賃貸借契約については、契約自由の原則により、民法、借地借家法等の法令の強行法規に抵触しない限り有効であって、その内容について行政が規制することは適当ではない。
本ガイドラインは、近時の裁判例や取引等の実務を考慮のうえ、原状回復の費用負担のあり方等について、トラブルの未然防止の観点からあくまで現時点において妥当と考えられる一般的な基準をガイド
ラインとしてとりまとめたものである。」

ということからあくまでも「指針」であり、当事者に対し法的拘束力を

及ぼすものではありません。

しかし、ガイドラインは、裁判例などを踏まえて作成されているもので、

実際にトラブルが生じて裁判などになった場合には、このガイドラインの内容が

判断基準となり、消費者相談などでも活用されていますので、

ガイドラインに示されている内容については是非理解しておいて頂きたい内容です。

 

それでは具体的にガイドラインの内容について解説していきますので

ご覧ください~。

経過年数の考え方について

ガイドラインでは借主の原状回復義務の基本的な考え方として、

「貸借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、貸借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」

としています。

この文章からもわかるように借主が原状回復で負担するものは

借主の故意(わざと)・過失(不注意)、善管注意義務違反その他通常の使用を

超えるような使用による損耗等については借主の負担となります。

 

↓↓関連ブログ↓↓

「原状回復トラブルガイドライン」損耗・毀損について解説します。」

 

さらにガイドラインでは、経過年数に応じて負担を軽減するという考え方を

導入しています。

借主の故意又は過失によって建物を毀損して借主が修繕費を負担しなければならない

場合であっても、建物に発生する経年変化・通常損耗分は、既に借主は賃料として

支払ってきているので、明渡し時に借主がこのような分まで負担しなければならないと

すると、借主は経年変化・通常損耗分を二重に支払うことになってしまいます。

そこで、借主の負担については、建物や設備等の経過年数を考慮し、

年数が多いほど負担割合を減少させることとするのが適当であると考えています。

具体的な経過年数の考え方

具体的な各部位ごとの経過年数をご紹介します。

【畳表】

・消耗品に近いものであり、減価償却資産になじまないので、経過年数は考慮しない

【畳床、カーペット、クッションフロア】

6年で残存価値1円となるような直線(または曲線)を想定し、負担割合を算定する。

【フローリング】

経過年数は考慮しない。ただし、フローリング全体にわたっての毀損により

 フローリング床全体を張替えた場合は、当該建物の耐用年数で残存価値1円と

 なるような直線を想定し、負担割合を算定する。

【壁(クロス)】

6年で残存価値1円となるような直線(または曲線)を想定し、負担割合を算定する。

【襖紙、障子紙】

・消耗品であり、減価償却資産とならないので、経過年数は考慮しない

【襖、障子等の建具部分、柱】

経過年数は考慮しない

(考慮する場合は、当該建物の耐用年数で残存価値1円となるなるような直線を想定し、

 負担割合を算定する。)

【設備機器】

・耐用年数経過時点で残存価値1円となるような直線(または曲線)を想定し、

 負担割合を算定する(新品交換の場合も同じ)。

●耐用年数5年のもの

・流し台

●耐用年数6年のもの

・冷房用、暖房用機器(エアコン、ルームクーラー、ストーブ等)
・電気冷蔵庫、ガス機器(ガスレンジ)
・インターホン

●耐用年数8年のもの

・主として金属製以外の家具(書棚、たんす、戸棚、茶ダンス)

●耐用年数15年のもの

・便器、洗面台等の給排水、衛生設備
・主として金属製の器具、備品

●当該建物の耐用年数が適用されるもの

・ユニットバス、浴槽、下駄箱(建物に固着して一体不可分なもの)

【鍵の紛失】

・鍵の紛失の場合は、経過年数は考慮しない。交換費用相当分を全額賃借人負担とする。

【クリーニング】

・クリーニングについて、経過年数は考慮しない。賃借人負担となるのは、

 通常の清掃をしていない場合で、部位もしくは住戸全体の清掃費用相当分を

 全額賃借人負担とする。

 

※なお、ガイドラインでは、すべての部位等に経過年数を考慮すべきであるとは

 していません。

借主の負担対象範囲の基本的な考え方

ガイドラインでは、原状回復は、毀損部分の復旧であることから、可能な限り毀損部分に

限定し、毀損部分の補修工事が可能な最低限度を施工単位とすることを

基本としています。

借主に原状回復義務がある場合の費用負担についても、補修工事が最低限可能な

施工単位に基づく補修費用相当分が負担対象範囲の基本となります。

具体的な借主の負担対象範囲

具体的な借主の負担対象範囲をご紹介します。

【畳】

原則1枚単位

・毀損等が複数枚にわたる場合は、その枚数

 (裏返しか表替えかは毀損の範囲による)

【カーペット、クッションフロア】

・毀損等が複数個所にわたる場合は当該居室全体

【フローリング】

原則㎡単位

 毀損等が複数箇所にわたる場合は当該居室全体

【壁(クロス)】

㎡単位が望ましい、借主が毀損させた箇所を含む一面分までは張替え費用を

 借主負担としてもやむをえない。

【襖】

1枚単位

【柱】

1本単位

【設備機器】

補修部分、交換相当費用

【鍵】

・紛失の場合はシリンダーの交換

【クリーニング】

部位ごともしくは住戸全体

本日も最後までお読み頂き誠にありがとうございます!

原状回復の経過年数について書かせて頂きました。

原状回復の費用負担を正確に判断するために是非参考にして頂ければと思います。

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