株式会社 ホーセイ土地
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2021年04月19日
公開中ブログ

収益物件の購入前にチェック!レントロールと確認事項

収益物件を購入する時の資料として「レントロール」というものがあります。

「レントロール」とは賃貸借契約の条件が一覧となっている資料です。

収益物件を購入する時にはこの「レントロール」を参考にしているかと思いますが、

物件を購入する時には非常に大事な資料です。

レントロールも大事な資料ですがその中身も大事な確認事項です。

「レントロール」には各部屋の家賃・間取・契約条件などが書かれています。

「レントロール」は収益物件を購入するためには大事な資料ですが、

それだけを見て判断するのではなく、その中身を知ることがとても大切です。

具体的にどのようなことを知る必要があり確認しなければいけないのでしょうか。

①家賃の入金状況・滞納履歴

②賃貸借契約の期間

③保証会社の有無

④預り金の内容

⑤トラブルやクレームの有無

購入後に困らないためにも特に注意した方が良い内容を書きました。

それでは一つ一つ説明していきたいと思います!

確認すべき事項①家賃の入金状況・滞納履歴

これがもっとも気になる部分だと思います。

入居者全員が毎月末日に翌月分の家賃を遅れることなく支払っているのかを確認しましょう。

滞納者がいる場合には何ヶ月分滞納しているのかも確認しておく必要がありますね。

また、管理会社が家賃管理を行っている場合には管理会社が滞納分を立て替えて貸主に

毎月まとめて家賃を送金している場合もありますので、その場合には管理会社に

家賃の入金状況についてヒアリングしておきましょう。

確認すべき事項②賃貸借契約の期間

賃貸借契約の期間は物件によっては何十年も入金をしていて相場よりも高い家賃で

入居している入居者もいます。

長年入居している入居者が急に退去した際にはリフォーム費用が必要になり、家賃も

今までとは同じ金額で賃貸できないかもしれませんので注意してくださいね。

空室のお部屋がある場合にはリフォーム費用がどれくらい必要になるのか見積もって

おくのが良いかもしれません。

また、契約期間が最近のものが多いのは注意が必要です。

売却する際には満室の方が利回りも高くなりますので新規の入居者を急いで見つけた

可能性があります。

そういった場合には早期に退去をされることがあります。

確認すべき事項③保証会社の有無

ここ数年で入居した入居者の場合には保証会社を利用していることが多いですので

万が一滞納された時には保証会社に加入しているので安心ですね。

管理会社や売主によっては個人保証で契約していたり、長年入居している入居者の場合も

個人保証で契約していることがあります。

個人保証の場合には誰が連帯保証人になっているのか確認しておきましょう。

確認すべき事項④預り金の有無

契約時の預り金がどのようになっているのかも確認しておきましょう。

具体的には、敷金・クリーニング代金などがあります。

入居者がなかなか決まらない時には敷金0ヶ月で契約しているお部屋もあります。

そういったお部屋の場合には契約時にクリーニング代金を徴収している場合が

多いですので購入時にはクリーニング代金も引き継いでもらいましょう。

 

※敷金0ヶ月の物件の場合空室期間が長かった可能性がありますのでどれくらい空室

だったのかを確認してみてください。今後空室になった時の参考になります。

確認すべき事項⑤トラブルやクレームの有無

トラブルやクレームの内容は「レントロール」には書いていませんが、気になる内容

ですね。

・入居者同士の揉め事

・入居者にクレーマーはいるのか

・近隣でのトラブル

購入後にトラブルやクレームがあっては困りますので直近でトラブルやクレームが

あったのか聞いてみてください。

聞きたいことはしっかりと聞きましょう!

「レントロール」は確認する資料でとても大切なものですが、レントロールに記載されて

いないことはたくさんあります。

特に細かい中身までは書いていませんので聞いて確認しなければなりません。

購入を考えている場合には不安要素や確認したい内容がある場合には迷わずにしっかり

聞きましょう!

個人情報もありますので年齢・職業・性別までは難しいですがある程度は

開示してくれると思います。

管理や募集をお願いする不動産会社に相談してみましょう!

購入したあと決まった不動産会社に管理や募集をお願いする時にはその不動産会社に

相談するのも一つの方法です。

空室がある場合には記載されている想定賃料が妥当なのか。など調べてくれます。

「物件を購入したから管理と募集よろしくね!」と言われても

今後管理する不動産会社の立場からすると収益物件のことを何も知らないので

困ってしまうことがあります(笑)

 

本日も最後までお読み頂き誠にありがとうございました<(_ _)>

収益物件の購入を考えている投資家様は是非参考にしてください!(^^)!

購入後に聞いていたことと違った!では遅いですので購入前にできる限り物件のことに

ついて知っておくべきです。

「レントロール」も大事な資料ですが全て細かく書かれている訳ではありませんので

不安要素を取り除き、確認したいことはしっかりと確認をして、

信頼のできる不動産会社に相談しながら購入するのかどうかの判断をすることを

オススメします。

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