賃貸物件の設備不具合のトラブルは迅速な対応が必要！

皆様。こんにちは。株式会社ホーセイ土地です。
弊社のメイン業務である賃貸管理では入居者からトラブルの連絡がありますが賃貸管理をしている不動産管理会社や貸主様は避けて通ることはできません。

特に入居者から多いトラブルが設備の不具合に関する連絡です。
入居者からのトラブルの対応は疎かにせず迅速な対応が求められます。

賃貸物件の設備トラブルは新築物件や築浅物件ではそれほど多くありませんが築年数が
ある程度経過している物件では設備の不具合が発生します。

設備の不具合として多いトラブルを以下にまとめますね。
●エアコンの不具合
　（風はでているが冷たくならないなど。）
●給湯器の不具合
　（お湯が出ない）
●換気扇の不具合
　（キッチンや浴室の換気扇が回らない。いつもと違う音がする。）
●水漏れ
　（シャワーホースやキッチンの蛇口からの水漏れ）

これらの設備の不具合が生じた場合にはもともと設備として貸主様が設置してある設備
に関しては貸主様の責任で設備の修繕や交換をする必要があります。

一方残置物（前の入居者が設置してそのまま撤去せず設置されている設備）や入居者の
故意過失がある場合（「わざと」や「うっかり」で設備を壊してしまった場合）は入居者の責任において設備の修繕や交換をする必要があります。
また、消耗品となるもの（電球やパッキンの交換）も入居者で交換をすることが多いです。

設備の不具合は全てを貸主様が負担するというわけではありませんので設備のトラブルが発生した場合には重要事項説明書や賃貸借契約書を読み返して貸主様で負担するのか入居者で負担するのか一度確認しましょう。

設備のトラブルが発生した場合の一般的な対応方法は以下の順に従って行います。

【貸主様の自主管理の場合】
①入居者より設備トラブルの連絡がある。
↓
②貸主様による現地の確認。
　※現地に行かなくても原因がわかる場合には省略する場合があります。
　※応急処置を実施する。
↓
③工事業者の手配をする。
↓
④工事業者から見積もりをもらう。
↓
⑤入居者と日程調整をして設備の交換をする。
↓
⑥工事完了

【不動産会社が建物管理を実施している場合】
①入居者より設備トラブルの連絡がある。
↓
②不動産会社による現地の確認。
　※現地に行かなくても原因がわかる場合には省略する場合があります。
　※応急処置を実施する。
↓
③貸主様に設備の故障の連絡をする。
↓
④工事業者の手配をする。
↓
⑤工事業者から見積もりをもらう。
↓
⑥貸主様に見積もりを提出する。
↓
⑦入居者と日程調整をして設備の交換をする。
↓
⑧工事完了

上記のような流れで基本的には設備のトラブルの対応を実施します。

設備のトラブルが発生してしまうと入居者の生活に支障を与えてしまいますので、
設備の不具合の連絡があった場合は優先的に対応をしましょう。

トラブルが発生した場合に迅速な対応をせず忘れていたり、後回しにしてしまうと
トラブルを拡大させてしまいます。
特に緊急を要する設備トラブルはとにかくスピード感をもって対応しましょう。
例えば、夏の時期のエアコンの故障や冬の時期の給湯器の故障は入居者の生活にかなりの支障を与えてしまいますので早急に対応することが重要です。

エアコンや給湯器の交換は故障する時期によって（エアコンの場合は夏、給湯器の場合は冬）工事業者の手配がなかなかできない場合があります。
この時期は工事業者も忙しい時期ですので設備の交換に時間がかかってしまい、交換が
できるのが２週間～3週間後になることもよくあります。
貸主様がご自身で設備交換の手配をする場合にはいくつかの工事業者を知っておくと
良いでしょう。
不動産会社が設備交換の手配をする場合には何件か工事業者を知っていますので早めに
工事をしてくれる業者を探すことができますが貸主様が工事手配をする場合は一つの
工務店にリフォームや設備の交換を全て任せていることが多いですので緊急を要する場合には複数の工事業者を知っておくと早めにトラブルを解決することができます。
もちろんお付き合いのある工事業者がすぐに対応をしてくれれば良いですが工事業者によっては忙しいからという理由で全く対応をしない工事業者がいます。
このようなことになってしまうとトラブルが大きくなってしまう原因にもなりますので注意が必要です。

入居後の設備の不具合のトラブルが起こらないための方法として入居前に全ての設備の
確認をすると良いでしょう。
入居前の設備の点検を怠ってしまうと入居後すぐに設備の不具合が生じることも可能性としてはありますし入居後の設備の修繕や交換は入居者がすでに住んでいますので日程の調整などで予定が合わず先延ばしになってしまうこともあります。

↓↓入居前の室内の確認について詳しくはこちらのブログをご覧ください↓↓

「賃貸物件を貸す前に室内確認を行いましょう！」

特に入居期間が長かった入居者が退去した時には設備も古いままのことが多いです。
エアコンや給湯器などは故障せず２０年や３０年も使い続けていたなんてこともたまにあります。（エアコンや給湯器の寿命は１０年と言われています。）
このように古い設備の場合にはいつ故障してもおかしくありませんので次の入居者が
決まった段階で設備の交換をすると入居後の設備トラブルを回避することができます。

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