不動産投資における利回りの注意点とポイントを不動産専門のFPが解説します！

皆様。こんにちは。株式会社ホーセイ土地です。
７月１９日のブログでは不動産投資で重要な４つの利回りについて解説しました。
今回はその続きです。

利回りは物件を購入する上で判断基準の一つではありますが利回りが高い物件は
どんな物件でも良い物件なのか。利回りの意味をしっかりと理解していないと
今後の不動産投資がうまくいかなくなってしまいます。

今回のブログでは不動産投資における利回りの注意すべきポイントや投資物件を購入する上で気を付けるべきポイントを解説していきたいと思います。

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「不動産投資における４つの利回りについて不動産専門のFPが解説します！」

不動産会社から物件の紹介をされた時にもらう販売図面には物件の間取りなどの詳細が記載されていますが表面利回り・現況利回り・想定利回りのいずれかが記載されています。

表面利回りが記載されている物件は基本的には売却開始時点で満室となっていますのでその時点での家賃収入をもとに利回りを算出しています。
ですので引き渡しまでに退去予定が出なければ記載されている表面利回りの通りに運用ができかつ引き渡し後満室の状態で運用ができます。

しかし、前回のブログでも解説した通り、表面利回りには年間にかかるコスト（修繕費や固定資産税など）や購入時のコスト（仲介手数料や司法書士手数料）などを含めて計算をしていませんので築が古い中古物件などを購入した場合には引き渡し後にエアコンや給湯器の交換があったりする場合もありますので注意が必要です。

現況利回りが記載されている物件は売却開始時点で空室の部屋がいくつかある可能性があり、現在賃貸をしている部屋の家賃収入をもとに利回りを算出しています。
空室の部屋がありますので実際に室内を確認することができるというメリットがある
一方購入直後に空室の部屋の状態にもよりますがリフォームが必要な場合があります。
ですので空室の部屋は全て室内を確認してどれくらいのリフォーム費用がかかるのか
事前に見積もりを出すようにしましょう。
リフォーム費用があまりにも高額な場合には売買代金を値引きしてもらうという方法も
あります。

想定利回りが記載されている物件は基本的には上述した現況利回りと同じで空室の部屋がありますので室内の確認をすることが重要ですが想定利回りの場合は空室の部屋の家賃を想定し全室埋まった場合の利回りを算出しています。

想定利回りは必ず想定した家賃で決まるかどうかわかりませんので目安として考えて
おくことが大切であり、購入後に募集を開始する家賃はインターネットや地元の不動産会社に問い合わせて相場を聞いてみると良いでしょう。
（だいたいの想定家賃は高く見積もられている印象です。）

利回りが高い物件は投資物件を探している方からの反響が多いのは事実ですが、
利回りが高いからといってすぐに購入をすることは危険ですので注意が必要です。

たしかに利回りが高い物件は利益を出しやすく魅力的な物件ではありますが
売却価格を安くしなければいけない事情があるかもしれませんし、立地条件が悪かったり高額な修繕費用がかかるといった事情があるのかもしれません。
ですので利回りが高い＝良い物件とは限りません。

購入を検討する場合には以下の内容を不動産会社に確認すると良いでしょう。
・入居者の状況
・立地条件
・周辺環境
・雨漏りなどの瑕疵
・メンテナンス状況

これらのものは購入前に細かく確認をしておく必要がありますが、この中でも特に入居者の状況と立地条件はしっかりと確認をしておかないと購入後に苦戦してしまう場合があります。（周辺環境や雨漏りなどの瑕疵、メンテナンス状況ももちろん大事な項目です。）
例えば、
・現在入居者が滞納を続けている
・入居者にクレーマーがいて隣の部屋が埋まらない
などの事情がある場合には売却価格が安く設定されており、利回りが高い可能性がありますのでこういった物件は購入後に苦労しますので購入を見送った方が良いでしょう。

また、立地条件が非常に悪く賃貸需要があまりない物件の場合には空室期間が長期化する可能性もあります。
そうなってしまうと不動産会社に成約時に支払う広告料などの負担が多くなってしまったり、想定していた家賃を安くしなくてはいけなくなったりする可能性がありますので物件があるエリアで賃貸需要が本当にあるのか見極めることが重要です。

それでは投資物件を購入を検討する上で利回りの目安はどれくらいなのでしょうか。
利回りは物件があるエリアや立地条件などで大きく変わってきますので以下に平均的な
利回りをまとめました。

まずは一棟マンション・一棟アパート・一棟ビルの平均的な利回りは以下の通りです。

東京２３区	４％～６％
東京２３区以外	７％～１０％

次に新築物件と中古物件の平均的な利回りを見ていきましょう。

新築物件	４％～７％
中古物件	８％～１０％

上記を見て頂いた通り利回りはエリアや立地条件などで大きく変わりますので平均値で
見ると大きく幅があることがわかりますね。
都心部のエリアは需要がありますので利回りが低い傾向にあり、上記の利回りより低い３％台の物件などもあります。
また、エリアにより利回りの相場がありますので物件があるエリアの相場を把握することがとても重要です。
弊社がある国分寺駅では駅近くの需要がある一棟ビルや一棟マンションでは５％前後、徒歩１０分～１５分圏内の住宅街の一棟アパートでは９％～１０％前後が理想の
利回りです。

また、利回りが高い物件は投資物件の買取業者が再販目的で買い取ったり、不動産会社が専任媒介を取りたいがために売買価格を釣り上げてしまいますのでなかなか市場に出回ることが少ないのが現実ですので実際に購入できる物件はそれぞれのエリアの相場よりは低くなってしまうことが多いでしょう。

投資物件を購入する前には利回りだけを見るだけでなく、キャッシュフロー表を作成することで投資物件を購入後に運用をしていくことができるのか一つの指標となりますので必ずキャッシュフロー表を作成することが必要です。

不動産投資におけるキャッシュフロー表は
【家賃収入－（ローン返済額＋税金＋修繕費など運用に必要な経費）】
で算出をすることができ、残った現金が「手元に残る現金」です。

キャッシュフロー表を作成する上で想定ではありますが以下の内容に対応できるのか
確認しておきましょう。
●築年数が経過して家賃が下がっても運用できる。
●金利が上昇しても運用していくことができる。
●一部屋空室になっても借入金で返済できる。
●大規模な修繕費がかかっても対応できる。

これらの内容を考慮してキャッシュフローがプラスであれば問題はありませんがあくまでも想定ですので思いもしなかった支出が発生することもありますので注意しておきます。

今では無料でキャッシュフロー表を作成できるものもありますし不動産会社にお願いをすれば作成をしてくれます。
キャッシュフロー表は投資物件を運用する上でとても重要ですので必ず作成を
しましょう。

ここまで不動産投資における利回りについて解説してきました。
投資物件を購入する上で利回りはとても大事な指標ではありますが、利回りだけで
物件を購入してはいけません。
・入居者の状況
・立地条件
・周辺環境
・雨漏りなどの瑕疵
・メンテナンス状況
などをしっかりと調査して投資物件として運用ができるかどうか物件の見極めがとても
重要です。

【これから不動産投資をお考えの皆様へ】

弊社ではこれから不動産投資をお考えの皆様や賃貸物件の購入を検討してる方へ
購入を検討している物件の収益キャッシュフロー表の作成も行っています。
不動産投資についてわからないことなどございましたらお気軽にご連絡ください。

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