不動産投資における４つの利回りについて不動産専門のFPが解説します！

皆様。こんにちは。株式会社ホーセイ土地です。

不動産投資では物件の購入を検討する判断材料として様々な指標があります。
その中で投資物件の購入を判断する上で多くの投資家様が必ずチェックをする
「利回り」という指標があります。

今回のブログでは不動産投資を行う上で重要な「利回り」について４つの「利回り」の種類も含めて詳しく解説していきたいと思います。

不動産投資における利回りとは物件の購入金額に対して得られる年間の収益を表した
割合のことで、利回りが高い物件は利益率が高く、利回りが低い物件は利益率が低くなります。

投資物件をアットホームなどで調べたり不動産会社から投資物件の紹介があった場合には「利回り〇〇％」と記載してあります。
利回りは不動産投資物件を購入する際の判断基準としてとても重要でありますが
利回りの種類は以下の４つがあります。

【不動産投資における利回りの種類】
●表面利回り
●実質利回り
●現況利回り
●想定利回り

それぞれ解説していきますね。

表面利回りとは、単純利回りや粗利回りとも呼ばれ、年間総収入金額を不動産購入金額で割って計算をします。
単純な収益性だけをとらえたもので、年間の諸経費や税金などを含めていないため、
最も簡素化された指標です。

【計算式】
表面利回り＝（年間総収入金額÷購入金額）×１００

具体的に見ていきましょう。

・物件の購入金額が４，０００万円
・家賃の年間総収入金額が３００万円

だった場合の表面利回りの計算式は以下の通りです。

（３００万円÷４，０００万円）×１００＝７．５％

上記の計算のように表面利回りは７．５％となります。

実質利回りとは、ネット利回りやNOI利回りと呼べれ、年間でかかるコスト（修繕費や管理費など）や購入時のコストを含めて計算をします。

【計算式】
実質利回り＝（年間総収入金額－年間コスト）÷（購入金額＋購入時コスト）×１００
具体的に見ていきましょう。

・物件の購入金額が４，０００万円
・家賃の年間総収入金額が３００万円
・年間のコストが８０万円
・購入時コストが４００万円

だった場合の実質利回りの計算式は以下の通りです。

（３００万円－８０万円）÷（４，０００万円＋４００万円）×１００＝５％

上記の計算のように実質利回りは５％となります。

表面利回りと同じ物件で実質利回りを計算しましたが、コストを含めて計算しているため、表面利回りに比べて利回りが下がります。
実質利回りはコストを含めて計算をしているため、表面利回りに比べてアパート経営の
実態により数値になります。

しかし、実質利回りはコストの内容が読みづらい部分もありますので、アットホームなどに掲載されている投資物件や不動産会社が作成した販売図面では実質利回りが
記載されていることがありません。
ですので実際には概算としてコストを算出することになると思いますが概算費用よりも
コストが多くなり利回りが下がる場合がありますので注意が必要です。
特に中古の投資物件などでは、設備の交換などが頻繁に発生する場合があります。

年間コストには次のようなものがあります。
・固定資産税、都市計画税
・不動産取得税
・不動産会社に支払う管理料
・修繕費
・火災保険料、地震保険料
・ローン返済額
・管理費、修繕積立金（区分マンションの場合）
・入居者募集に伴う広告料
・建物の共用部のクリーニング費用、水道光熱費
など。

購入時のコストには次のようなものがあります。
・仲介手数料
・登記費用
・司法書士手数料
・収入印紙代
など。

現況利回りとは、現状での入居状況による家賃収入で利回りを計算します。
表面利回りや実質利回りは満室の状態で利回りを計算しますが、投資物件を購入する時に全ての物件が満室というわけではありません。
計算式は変わりませんが現況利回りでは現在、入居している部屋からの家賃収入を
もとに利回りを算出します。

計算式】
現況利回り＝（年間総収入金額÷購入金額）×１００

具体的に見ていきましょう。
・物件の購入金額が４，０００万円
・家賃が一部屋５万円の物件で５部屋中３部屋稼働している場合の年間総収入金額が１８０万円

だった場合の現況利回りの計算式は以下の通りです。

（１８０万円÷４，０００万円）×１００＝４．５％

上記の計算のように現況利回りは４．５％となります。

投資物件を売却したい場合、売却を開始した時点で満室ではないこともあるため、
アットホームなどに掲載されている投資物件や不動産会社が作成した販売図面では
現況利回りが記載されていることもあります。
中古物件の場合には空室期間が長期化する可能性があり、半年や１年間空室になってしまうことも物件によってはありますので表面利回りに比べて現実的な数値になりますので現況利回りもしっかりと抑えておくと良いでしょう。

想定利回りとは、空室のある投資物件の場合に空室の部屋が満室になった場合を想定して計算をします。

計算式】
想定利回り＝（満室を想定した年間総収入金額÷購入金額）×１００

具体的に見ていきましょう。
・物件の購入金額が４，０００万円・
・家賃が一部屋５万円の物件で５部屋中３部屋稼働している場合の年間総収入金額が１８０万円
・空室の２部屋の家賃が一部屋４万円と想定した場合の年間総収入金額は９６万円

だった場合の想定利回りの計算式は以下の通りです。

（２７６万円÷４，０００万円）×１００＝６．９％
※満室を想定した年間総収入金額＝１８０万円＋９６万円

上記の計算のように想定利回りは６．９％となります。

アットホームなどに掲載されている投資物件や不動産会社が作成した販売図面では
想定利回りが記載されていることがあります。
記載されている想定利回りの家賃はあくまでも想定ですので必ずその家賃で入居者が
決まるとはかぎりません。

実際に販売されている物件の中には相場よりだいぶ高く想定の家賃を設定している
物件があり、過去に弊社のお客様でも想定の家賃で成約できると思って購入した物件が実際の相場とかけはなれていたため、収支が合わなくなってしまったという事例があります。

ですので想定の家賃は目安として考えておく必要があり、物件の購入を検討する場合には想定の家賃ではなく実際にどれくらいの家賃で成約できるのか市場調査をすると
良いでしょう。

↓↓家賃相場の調べ方はこちらのブログをご覧ください↓↓

「家賃を設定する上で重要な「家賃相場」の調べ方」

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