不動産専門のFPが教える土地の活用方法その①

皆様。こんにちは。株式会社ホーセイ土地です。
相続で土地を取得した時や長年土地を所有している時の土地の活用方法で悩んだことはございませんか？

「何もせず放置をしていて管理も面倒くさい。」
「毎年固定資産税だけ払っていてもったいない。」
「売却をしたいがせっかく所有している土地だから売却はしたくない。」
などなど。
このような理由で土地をそのままにしている方の中には土地をうまく活用して
安定した収入が得られないかと考える方もいらっしゃるかと思います。

そこで今回のブログでは土地の活用方法についてご紹介をしたいと思います。

それでは具体的に土地の活用方法にはどのようなものがあるのか。
また、それぞれの土地の活用方法のメリットとデメリットについても解説していきたいと思います。

一つ目の活用方法は収益物件を建築して家賃収入を得る方法です。
収益物件にはアパートやマンションだけでなく戸建てや一棟ビル（事務所・店舗など）などがあります。
どのような収益物件にするかは土地の面積や立地条件・用途地域で大きく変わってきますので土地があるエリアを調査して最も最適な収益物件を建築することがとても重要です。

それでは収益物件を建築する際のメリットとデメリットをご紹介します。
【メリット】
●毎月安定して家賃収入を得ることができる。
●節税効果がある。
●レバレッジ効果を活用できる。

収益物件を建築する場合には毎月安定した家賃収入を得ることができます。
また、自己資金を減らすことなく多額の融資を受けることで不動産を購入することが
できますので「レバレッジ効果」が働きます。
賃貸経営では管理費や修繕費などは事業経費となり、税額の算出に用いる課税所得額を圧縮することができますので所得税や住民税の節税効果があります。
相続税の課税評価額も抑えることができますので相続対策としての効果も期待できます。

【デメリット】
●金融機関から借り入れをする場合は
●初期投資が必要になる。
●空室リスクがある。
●空室の時にリフォーム費用がかかる。

収益物件を建築する場合には毎月安定した家賃収入が得られる一方空室リスクがありますので注意が必要です。
例えば、金融機関から借り入れをしている場合には空室の有無にかかわらず毎月返済をしなければなりません。
一戸建ての賃貸物件の場合には空室になってしまうと家賃収入がゼロになってしまいますので手持ち資金で返済をすることになります。
アパートやマンションなどの複数の部屋がある収益物件でも借り入れをしている場合は理想としては１部屋２部屋空室になっても家賃収入で返済ができるよう資金計画を立てることをおススメします。

２つ目の土地の活用方法は駐車場として貸し出す方法があり、月極駐車場として
貸し出す方法とコインパーキングとして貸し出す方法があります。

駐車場として貸し出す場合は収益物件を建築するよりも低コストで運用をすることができます。
それでは駐車場として貸し出す際のメリットとデメリットをご紹介します。

【メリット】
●低コストで貸し出すことができる。
●住宅街でも需要がある。
●コインパーキングで貸し出す場合には専門業者に一括で管理を任すことができる。
●狭小地でも貸し出すことができる。

駐車場の経営は１台から運用をすることができますのでご自宅の空いてるスペースなどでも気軽に始めることができます。
ランニングコストは最初に舗装費用が必要な場合は費用がかかりますがそれ以外は
基本的には固定資産税と都市計画税以外は必要ありません。
また、コインパーキングで専門業者に一括で管理を任す場合には駐車場の見回りや清掃などは専門業者が行ってくれますし安定した家賃収入を得ることができます。

【デメリット】
●所有者様ご自身でコインパーキングを運営する場合は初期投資が必要となり、
　管理を全て行う必要がある。
●不法投棄があったり年に２回～３回程度除草が必要になる場合がある。
●収益物件に比べて収入は少ない。
●節税効果は得られない。

月極駐車場として貸し出す場合には基本的にはランニングコストは固定資産税と都市計画税だけですが場合によっては不法投棄をされてしまったり年に数回除草を行う必要がありますので費用がかかる場合があります。
無断駐車などがあった場合には警察に連絡をするなどの対応が必要です。

土地の活用を始める時にはまず土地の用途地域を確認しましょう。
用途地域とは都市計画法で定められている地域地区のひとつで１３種類の地域に区分されていて、地域ごとに建物の種類や用途が定められています。

用途地域は大きく分けると住居系・商業系・工業系の３種類に分類されますがさらに細かく分類すると以下の１３種類に分類されます。

●住居系
　・第一種低層住居専用地域
　・第二種低層住居専用地域
　・第一種中高層住居専用地域
　・第二種中高層住居専用地域
　・第一種住居専用地域
　・第二種住居専用地域
　・準住居地域
　・田園住居地域
●商業系
　・近隣商業地域
　・商業地域
●工業系
　・準工業地域
　・工業地域
　・工業専用地域

上記のように用途地域は１３種類に分類されており、各用途地域ごとに建物の種類や用途が定められています。
各用途地域の説明は割愛しますが例えば一番規制が厳しい用途地域である第一種低層住居専用地域は「低層住宅の良好な環境を守るための地域」として定められています。イメージとしては閑静な住宅街のエリアは第一種低層住居専用地域となります。
このエリアでは駅前にあるような商業施設などは建築することができません。

ですので土地の活用を検討する中で用途地域を確認することはとても重要なことで所有をしている土地で建物を建築する際にはどのような建物を建築することができるのか事前に確認をする必要があります。
なお用途地域は各区市町村で確認をすることができます。

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。
土地の活用方法には様々なものがありますが今回のブログではもっとも代表的な土地の
活用方法をご紹介しました。
次回のブログでは今回ご紹介した活用方法以外のものをご紹介していきたいと思います。

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