築古アパートを売却する２つの方法

皆様。こんにちは。株式会社ホーセイ土地です。
築年数が３０年ほど経過したアパートをご所有されている貸主様や相続で築古アパートを取得した貸主様からアパートを売却したいとご相談を頂くことがあります。

アパートを売却する上で築年数が３０年も経過しているアパートが売却できるのかどうかというところは一番心配をするところだと思いますので今回のブログでは
築古アパートの売却方法について解説していきたいと思います。

売却方法は２つありますのでそれぞれ見ていきましょう！

売却する方法の１つ目はアパートをそのまま売却する方法です。
アパートをそのまま売却するということは入居者が住んだままの状態で売却することです。
売却先としては主にアパートを探している投資家様や築古アパートの買い取りをしている
不動産会社になります。

アパートをそのまま売却する場合には現在の入居者のに立ち退いてもらうための立退料や
アパートの解体費用などが必要ありませんので購入者が決まれば更地にして売却するよりも早く引き渡すことができます。

しかし、アパートをそのまま売却する場合には滞納者がいる場合などには売りづらく
なるケースもあります。
以下にアパートをそのまま売却する場合のメリットとデメリットを解説していきます。

まずはアパートをそのまま売却する場合のメリットには以下のようなことがあります。

①入居者の立退料や建物の解体費用がかからない。
　更地にして売却する場合には入居者がいない状況で建物を解体して引き渡すことに
　なりますがそのまま売却する場合にはそのような費用が必要ありません。

②引き渡しまでの時間を短縮できる。
　入居者の立ち退きや建物の解体がないため、その分引き渡しまでの時間を短縮する
　ことができます。

③買取業者の場合契約不適合責任免責で買い取ってくれる。
　アパートに限らず中古物件などを売却した場合には引き渡し後に売主様は
　契約不適合責任を負うことになります。
　契約不適合責任とは「売買契約等にもとづき引き渡しされた目的物が種類や品質、
　または数量に関して契約内容と異なる場合に、売主が買主に対して負う責任」です。
　
※契約不適合責任に関しては今後別のブログで解説したいと思います！

　アパートの買い取りを専門で行っている不動産会社に売却する場合には購入後の
　契約不適合責任免責で購入してくれますので売主様にとっては売却後の負担を
　減らすことができます。

④満室だと高く売却できる可能性がある。
　空室の場合、購入後に入居者を募集するための費用が必要になりますので
　満室の方が売却をしやすいでしょう。

　また、築年数が古い物件の場合、利回りがとても重要視されます。
　最寄り駅から５分以内などの好立地の物件では利回りが低くても購入をする方は
　いますが最寄り駅から少し離れた住宅街にあるような物件はある程度利回りが
　高い物件が売却しやすいですので満室の方が売却をしやすいでしょう。

次にアパートをそのまま売却する場合のデメリットには以下のようなことがあります。

①金融機関からの融資が難しく買い手がつきにくい。
　築年数が古い物件の場合は金融機関の融資が組みにくく買い手が
　つきにくい場合があります。
　木造の場合は耐用年数が２２年ですのでそれ以上築年数が経過している場合だと
　融資が組める金融機関も少なくなります。

②手入れが全くされていないと買い手がつきにくい。
　例えば外壁や屋根などの大規模修繕が行われていない場合や階段や手すりが
　ボロボロの場合には購入者が次の入居者募集をする上でそれだけ費用が
　かかってしまいますので買い手がつきにくい可能性があります。

③旧耐震のアパートの場合買い手がつきにくい。
　１９８１年よりも前に建築された旧耐震基準の建物は「震度５強程度の地震では
　倒壊しない強度」での構造基準が設けられているため、旧耐震で建築されたアパート
　やマンションは入居者がつきにくいことや安全性が保たれていないなどの
　デメリットがあるため敬遠される場合があります。

④滞納者などがいると買い手がつきにくい。
　滞納者や裁判中の入居者が住んでいる場合には購入者としては購入後のリスクと
　なってしまいますのでどうしても敬遠されてしまいます。

もう一つに売却方法として更地にして売却する方法があります。
この方法は入居者を退去し、建物を解体した上で売却をします。
売却先としては住宅用地を探している方・建売業者・アパート用地を探している方など
幅広く探すことができます。

更地にして売却する方法のメリットとデメリットを解説していきます。

まずはアパートを更地にして売却するメリットには以下のようなことがあります。

①売却しやすい
　更地にして売却する場合は購入者は更地の状態で引き渡しが行われれるため、
　購入者にとっては土地の活用方法の自由度が高くなります。

②契約不適合責任を免責にできる。
　アパートをそのまま売却する場合には建物に対して、築年数が古いと様々な欠陥が
　潜んでいる場合があります。
　更地の場合は建物に関する責任がありますので売主・買主双方安心して取引きを
　することができます。

次にアパートを更地にして売却するデメリットには以下のようなことがあります。

①入居者の立退料や建物の解体費用がかかる。
　更地にして売却する場合には入居者がいない状況で建物を解体して引き渡すことに
　なりますのでそれなりの費用と時間がかかります。
　入居者が問題なく退去してくれれば良いですがなかなか退去してくれない場合には
　その分引き渡しの期日も延びることになります。

②引き渡しまでに時間がかかる。
　そのまま売却する場合よりも引き渡しまでに時間がかかります。
　一番は入居者に立ち退きがスムーズにいくかどうかが重要です。

③手元に残る現金がそのまま売却する場合よりも少なくなる場合がある。
　更地で売却をする場合にはそのまま売却する場合よりも費用が
　かかりますので最終的に手元に残る現金がそのまま売却する場合よりも少なくなる
　場合があります。
　（相場よりもかなり高値で売却できれば別ですが。。。）
　不動産を売却するには様々な費用がかかりますがアパートの場合は入居者の
　立退料と建物の解体費用が追加で必要になります。
　特に入居者の立退料は正直どれくらい必要になるのかは立ち退きを実施してみないと
　わかりません。
　立退料の相場は家賃×6ヶ月ほどと言われていますが入居者が提示した金額で
　退去してくれるとは限りません。
　立ち退きに弁護士に依頼する場合には弁護士費用も別途必要になります。

ここまで築古アパートの２つの売却方法について解説してきましたが、
それではどちらの方法で売却すれば良いのか判断が難しいと思います。

判断方法は
・アパートの管理状況
・修繕履歴
・空室の有無
・滞納者の有無
・売却希望価格
・周辺の賃貸市場の状況
などなど。

物件ごとに「建物の状況」や「周辺環境」が違いますので総合的に判断をして売却方法を決めることが望ましいでしょう。

例えば周辺の賃貸状況の市場が新築物件や築浅物件の建物が多く空室が多い場合には
そのままアパートを売却しようとしても購入希望者は入居者がなかなか決まらない
可能性があると判断をし、売買価格が安くなってしまいますので更地の状態で売却をした方が高値で成約できる可能性があります。

アパートの売却後に手元に残る現金を老後資金として貯蓄するのか、別のアパートの
修繕費に利用するのかなど利用目的はそれぞれだと思いますので、どれくらい現金を
手元に残したいのか試算をしておくと良いでしょう。
アパートの場合そのまま売却をする場合と更地で売却する場合ではかなり変わる
可能性があります。
「アパートを更地で売却する場合のデメリット」の②でもご説明したようにアパートの
売却では想定以上に費用が必要になりますので売却後に手元に現金が想定よりも低く
なりすぎたということがないようにしておくことをオススメします。

【アパートの売却に関してご相談をご希望の皆様へ】

アパートの売却に関してご相談がございましたら株式会社　ホーセイ土地にご相談くださいませ。

ホーセイ土地では築古アパートの売却を積極的に行っています！
物件ごとの状況を把握して売主様にとって最適な売却方法をご提案させていただきます。
また、税理士に依頼をして、「そのまま売却する場合」と「更地で売却する場合」に
ついての概算費用をお出しさせていただきます。
ですので最終的に残る金額を把握することができますので安心してご売却をすることができます(^^)

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是非こちらのブログもあわせてお読み頂ければと思います。

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