（貸主様向け）居住用賃貸物件を事務所で貸す時に注意すること

３月１２日のブログでは居住用賃貸物件での事務所使用について記事にしました。

どちらかというと事務所可物件を探している人向けのブログでしたので、今回は

居住用賃貸物件を事務所使用またはSOHOで貸す場合の貸主様の立場にたったブログを

書いていきたいと思います！

（前回のブログはこちらをクリックしてご覧ください！）

居住用賃貸物件を事務所で賃貸するとどのようなことが起きる可能性があるのでしょうか。

まず、防犯面でのトラブルが起きるかもしれません。

居住用賃貸物件である以上、単身者もしくは家族が居住用として住んでいます。

そこに事務所として借りて不特定多数の人が出入りすると入居者も不安になることでしょう。

入居者からのクレームも予測できます。

例えば、

「荷物の搬入業者がエレベーターで大量の荷物を運んでいてエレベーターが使用

できなかった。」

「見たことのない人がマンション内を出入りしている。」

などのクレームも考えられますので、事務所として賃貸する時には入居者も安心して

暮らせるように配慮しなければなりません。

また、事務所として賃貸した時にどのような業種なのか契約を締結する前には

しっかりと把握しておかないといけません。

実際には聞いていた業種とは全然違っていたり、違法な事業の営業拠点に使用されて

いたりなんてことがあったら大変です。

居住用賃貸物件を事務所使用で賃貸する場合には上記でご紹介したことが起こりうる

可能性が十分にあります。

あくまでも居住用の物件で普通に生活している方々がほとんどですのでその辺りは

十分に配慮しなければなりません。

さて、上記でご紹介した内容のことを起こさないためにはどのようにすればよいのでしょうか。

契約内容は居住用のものではなく事業用になります。

細かく書いてはありますが、契約書とは別に管理規約などを作成して特別なルールを

設定することをオススメします。

契約者に守ってもらいたいこと・建物での使用方法などを明確にしておきましょう。

具体的には

・登記の禁止

・ポストや表札に屋号の表示禁止

・広告や看板の禁止

・喫煙のルール

・就業時間の配慮（遅い時間になると電話の音などでクレームになる可能性があるため）

・契約内容とは違う業務の禁止

などなど。

色々と遵守事項はあると思いますので考えておきましょう。

次に居住用賃貸物件を事務所で賃貸する時にはただ貸せば良いという訳ではありません。

貸主様が認識しておかないといけないことが２つありますのでそれぞれご説明します。

まず、一つ目が登記の変更です。

建物を建築した時には必ず登記をします。

登記をする際には用途を登録しますが、「共同住宅」で登録をしていると思います。

具体的には登記簿謄本の「建物の種類」の欄に記載があります。

事務所として賃貸する場合には用途変更に該当するため「建物の種類」の

建物変更表示登記をしなくてはなりません。

変更が生じた時には変更のあった日から１ヶ月以内に申請しなくてはいけませんので

ご注意ください。

さて、それではなぜ用途変更をしなくてはいけないのでしょうか。

それは税負担に大きく関わってきてしまうからです。

居住用賃貸物件を事務所で賃貸すると固定資産税・都市計画税の住宅用宅地の特例を

適用することができなくなります。

住宅用地の特例とは

【敷地が２００㎡以上の場合】

固定資産税・・・課税標準額の１／３を軽減

都市計画税・・・課税標準額の２／３を軽減

【敷地が２００㎡以下の場合】（小規模住宅用地）

固定資産税・・・課税標準額の１／６を軽減

都市計画税・・・課税標準額の１／３を軽減

また、住宅用地には自宅だけでなく、マンション・アパート・貸家も含まれます。

この住宅用地の特例が適用されなくなるため、事務所として賃貸物件を賃貸すると

固定資産税・都市計画税は高くなりますので知っておいてくださいね。

最後までお読み頂きいつもありがとうございます！

上記で書いてきたように居住用賃貸物件を事務所使用で賃貸する場合には居住用とは

扱いが異なることがわかりますね。

もし、居住用賃貸物件を事務所で貸し出す時にはまずは登記の建物変更表示登記を

必ず行ってからにしましょう。

あとは入居者とのトラブルにならないよう細心の注意を払うのがとても大切になって

きます！

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