国土交通省から「事故物件」に関する指針案がでました。

５月２０日国土交通省は「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の

取扱いに関するガイドライン（案）」を発表しました。

いわゆる「事故物件」に関する指針案です。

「事故物件」とは入居者が部屋で亡くなってしまっていることであり、

原因は様々で【殺人】【自殺】【自然死】に分けられます。

「事故物件」は宅地建物取引業法では「心理的瑕疵」に該当する場合、

買主、借主にとって、契約を締結するか否か重要な判断材料となりますので、

告知しなければいけません。

しかし、告知には明確なルールや法的根拠もなく不動産業者の判断に委ねられる

いました。

賃貸物件を所有する大家さんも事故物件としての募集となってしまったら

ずっと告知をして募集をしなくてはならないのか。迷ってしまいますね。

これでは大家さんにとってはマイナスでしかありません。

このような状況で今回国土交通省から

「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン（案）」

が発表されました。

【ガイドラインの適用範囲】

①対象とする事案

　本ガイドラインにおいては、取引の対象となる不動産において生じた

　人の死に関する事案を取り扱うことになります。

②対象とする不動産の範囲

　居住用不動産が対象です。

　※オフィスなどは対象外

（隣接住戸や前面道路など、取引の対象となる不動産以外において事案が発生した

事案については本ガイドラインの対象外とするが集合住宅の取引においては、

買主・借主が居住の用に供する専有部分・貸室に加え、買主・借主が日常生活において

通常使用する必要があり、集合住宅内の当該箇所において事案が生じていた場合に

おいて買主・借主の住み心地の良さに影響を与えると考えられる部分は対象に含む。）

【告げるべき事案】

①他殺、 自死 、事故死 その他原因が明らかでない死亡 が発生した場合

　過去に他殺、自死、事故死（後記（２）に 該当する ものを除く。）が生じた場合は、

　買主・借主が契約を締結するか 否か の判断に重要な影響を及ぼす可能性があるもの

　と考えられるため、原則として、 これを告げる ものとする。

②自然死 又は日常生活の中での不慮の死 が発生した場合

　自然死について、心理的瑕疵への該当を否定したものが存在することから、

　買主・借主 の判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いものと考えられ、

　対象となる不動産において 過去に 自然死が生じた場合には、原則とし

　 これを告げる必要はない ものとする。

　事故死に相当するものであっても、 自宅の階段からの転落 や、入浴中の転倒事故、

　食事中の誤嚥 など、日常生活の中で生じた不慮の事故による死については 、

　そのような死が生ずることは当然に予想されるものであり、これが買主・借主の

　判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いと考えられることから、 自然死と同様に、

　原則として、これを告げる必要はない ものとする。

　ただし、 自然死 や日常生活の中での不慮の死 が発生した場合であっても、取引の

　対象となる不動産において、過去に人が死亡し、長期間 にわたって人知れず

　放置されたこと等に伴い、室内外に臭気・害虫 等 が発生し 、いわゆる特殊清掃 等が

　行われた 場合においては、買主・借主が契約を締結するか否かの判断に重要な影響を

　及 ぼす可能性があるものと考えられるため、 原則として、これを告げるものとする 。

【告知について】

①賃貸借契約について

　取引の対象となる不動産において、過去に他殺、自死 、事故死が発生している

　場合には、これを認識している宅地建物取引業者が媒介を行う際には、

　事案 の発生時期 、場所及び死因（不明である場合にはその旨）について、

　借主に対してこれを告げるものとする。

　また、過去に他殺、自死 、事故死が発生している場合には

　特段の事情がない限り、これを認識している宅地建物取引業者が媒介を行う際には、

　事案の発生から概ね３年間は、借主に対してこれを告げるものとする 。

　なお、取引の対象となる不動産において、人が死亡し、長期間放置されたこと等に

　伴い、 特殊清掃等が行われた場合においては、これを認識している宅地建物取引業者

　 が媒介を行う際にも特段の事情がない限り、事案の発生から概ね年間は、

　借主に対してこれを告げるものとする 。

②売買契約について

　取引の対象となる不動産において、過去に 他殺、自死 、事故死が発生している

　場合には、これを認識している宅地建物取引業者は、事案の発生時期 、場所及び死因

（不明である場合にはその旨について、買主に対してこれを告げるものとする 。

　人が死亡し、長期間にわたって人知れず放置されたこと等に伴い、室内外に

　臭気・害虫等が発生した旨について、調査を通じて判明した範囲で、買主に対して

　これを告げるものとする。

「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン（案）」

現段階では指針案ですので今後内容は変更されるかもしれません。

国土交通省では指針案について６月１８日までパブリックコメントを募集しています。

あいまいであった「事故物件」の告知についてガイドラインでルールが定められると

大家さん・管理会社も判断がしやすくなるなと思います。

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